環球樓市觀望——內房為何高價投地？（二）
上期筆者提到內房發展商明知蝕本都要投地，今期再深入分析原因。為甚麼大家覺得價格很貴，不賺錢甚至虧損的地皮，依然有那麼多內房敢買？
前幾年去庫存加上貨幣化棚改，讓三、四、五線城市迎來一波大機遇。趁這個機會，碧桂園立刻延伸到更多低級城
市。當時市場上有個說法，碧桂園到哪裏，哪裏房價就會漲。這裏其實可以分成兩個原因了解，一是預判到當地會升，碧桂園才會進去，這個跟碧桂園沒關係，因為它去不去都會升；二是碧桂園產品賣得比別人貴，之所以賣得貴，是因為碧桂園樓房造得比當地的小發展商好。
其他本土小開發商開發的樓盤，最貴的不過每平方米4000元人民幣，但碧桂園卻賣每平方米5000至6000元人民幣。因為碧桂園的社區園林景觀做得很好，還可能是當地唯一有遊泳池的社區。雖然很多人說貴，但最後還是要搶。好的產品一定有溢價，哪怕是一個較小的縣城，總有一小群人能夠買得起相對較高價的房屋，但往往是沒好產品可買。
現實中，我在旁邊已經有一塊地，再高價買一塊，可能高價買的這塊是虧損的，但是抬高了我原來那塊地的收益，綜合下來收益還是很可觀，同時還攔截其他競爭對手。這也是區域深耕的好處，如果發展商在某個城市有很多地，拿幾塊虧損的高價地沒有所謂。
相比其他很多行業，開發商在人員薪酬這塊支出，只佔總支出很小比例，但是人才依然是非常重要，最重要的是把人才留住。可是公司沒有發展，會讓很多人才流失，更別說沒有專案做。所以一些專案做完後或許不賺錢，但是能讓現有人才有事做，有工資獎金拿，拿下來也不虧。否則人才流失行情來了，還要在市場上重新招人，一是容易錯過行情，二是新請的人多半價格更貴還需要磨合，磨合一段時間後還不一定適合。
現在整個行業行情好時拿大量的地，招大量的人，一到行情不好又要賣地裁員。未來行業的發展方向一定是輕重結合，房地產開發快周轉，兼顧持有物業經營。各間內房對投地都有自己的一套指標，但有的是求利潤，有的是求現金流，有的是為了打進某個市場，有的只是讓員工有事可做。關鍵是控制好各自比例，活得好是目標，但前提是能活下去。如果大家對內地樓市有興趣，歡迎到筆者YouTube頻道及公司網站了解更多。網址為https://www.youtube.com/gcglobal/及https://www.gcglobal.com.hk
環球樓市評論人
鄭偉舜
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