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2021年8月30日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2021年8月30日

說樓解按 - 王美鳳 2021年8月30日


談轉按(四)——P按轉低息H按
本欄分別談及了近月轉按需求:趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按「甩擔保人」,本文再探討近月轉按的第四種需求——P按轉H按。

在對上一次加息周期,香港只曾於2018年9月尾上調最優惠利率(P)0.125

厘,當時美息已上調8次累計2厘,其時港元拆息已跟隨美息顯著上調,2018年9月份1個月拆息平均為1.8厘,12月份更達2.2厘。當時拆息高企,H按均以P按為基準之封頂息率計算,實際息率為2.475厘(P減2.65厘,細P當時為5.125厘)。當時不少銀行提供之P按息率可低至P減2.75厘(細P為5.125厘),實際息率2.375厘,較H按之封頂息率優勝,吸引了部分按揭用家選用P按。於2018年第四季至2019年初,市場上之P按選用比例曾回升至介乎47%至57%。

在息率環境轉變下,這些P按用家現時供樓之實際息率為2.25厘,但由於近月拆息已跌至11年新低,本月1個月拆息平均約0.07厘,H按之實際息率已跌至1.37厘,低於上述P按息達0.88厘。這些P按用家之兩年罰息期剛好已過,故此近月在拆息低企環境下,亦吸引了這些P按用家申請轉按至H按,這些P按用家轉按後,每月供款之利息支出可減少達39%。倘以400萬元按揭額、25年還款期計算,上述P按用家轉按後每月供款減少1,690元,月供之利息部分減少達2,930元。

近月除了本欄曾提及的四種轉按需求,市場上亦有少部分持續出現的轉按誘因,包括一些由財務公司轉按至銀行的申請,借款人原先基於自身財政狀況、首期不足或銀行拒批等問題而向財務公司借取樓按貸款,其後基於狀況改善而申請轉按使用銀行低息按揭。至於純粹為了賺取銀行回贈的轉按申請,過往曾經很流行,但由於現時對比兩年前之按揭計劃仍然較遜,兩年前之H按息低至H加1.23厘,若轉按後現時之H按息則低至H加1.3厘,加上現金回贈已較兩年前大幅削減,純H按轉換賺銀行回贈之誘因不大。

作者為中原按揭董事總經理
文章轉載自「AM地產」facebook:
http://bit.ly/2wls4EF
說樓解按 - 王美鳳 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk