施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年10月8日
要加快舊區重建 除了降門檻 還得加誘因
在新的施政報告裏，特首提出要檢討破舊樓宇的強拍門檻，這真是十分需要，但我認為單這樣做並不足夠，還得在重建時，讓發展商可以提高可建面積；否則，若是發展商無利可圖，就很難吸引發展商來參與，變成還是靠市區重建局孤軍作戰，效果好不到哪裏去。
現時尚未得到重建的殘破樓宇，大都是地積比率已經用盡，重建也沒法增加可建面積。在這種情況下，即使收購的門檻降低了，也很難吸引發展商參與。因為向小業主收購舊樓是需要花錢的，再加上重建的建築費，若果重建期間樓價不升的話，發展商根本無利可圖。
現時，市建局收購舊樓的出價標準，是以同區的七年樓齡的樓價作參考。發展商要收購舊樓，出價不能與此相差太遠。否則，小業主一定會反對降低強拍門檻，令特首的構思難以落實。
現時，全新的樓宇與七年樓齡的樓宇之間的價差，一般都在15%左右。發展商很難單憑這個價差，去抵銷重建的建築費、行政費與利息成本。加上，今後政府在遏抑樓市方面一定會加猛力度，參與重建不但無利可圖，而且風險很大。
為了吸引更多的發展商參與市區重建，我建議在地積比率上為發展商提供20%的額外發展權。這20%的額外發展權不是免費的，而是要補地價的，納稅人不會有損失。
有人可能會覺得加多20%的地積比例太多，有刻意向地產商輸送利益之嫌。我同意，讓發展商有更多的發展權，確是會提供更多的賺錢機會。問題是目前市區重建的速度太慢，想加快就得向發展商提供誘因，否則就很難達到加速重建的社會效果。
特區政府在施政時，應考慮社會的整體效益，趕絕地產商雖有不少民意支持，卻並非特區政府施政的社會目標。其實，如果大家肯花時間計清楚條數的話，加多20%的地積比率，並不代表做這類項目一定有利可圖。現時，大部分發展商做這類項目有利潤的主要原因，是樓價在重建期間價格上升了不少。不過，這樣的情況今後不一定可以繼續。特區政府在中央的督導下，將會全力阻止這種情況持續下去。
再者，增加地積比率是最有效的改善市民居住環境的方式，既不用填海，又不用開山，對環境的破壞最小，真是何樂而不為？
有人或許會擔心，增加了地積比率後，重建後會有更多的人在當區入住，對交通與排汙系統都會有壓力。現實是很多舊區劏房林立，人口密度本身就超高，重建後人口密度可能不升反降。如果社會真是不放心，大可規定重建的單位，數量不可多過原先的住戶數目。那就一定不會增加當地的交通與排汙負荷。
要加快舊區重建 除了降門檻 還得加誘因
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