胡國威專欄｜樓市鴉片：延長供款年期
胡國威專欄｜樓市鴉片：延長供款年期
金管局公布最新的《住宅按揭統計調查》，小市民申請按揭的供樓年期，進一步上升至333個月(註: 27年9個月)，再創歷史新高。因為當樓價愈高企，除非本身有財力可支付較高首期，否則面對銀行加息三厘「壓力測試」的嚴苛要
求，準買家也要「捐窿捐罅」尋找過關方式，「延長供款年期」是其中之一。
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「延長供款年期」可達至什麼效果? 以目前平均貸款額509萬元、平均按揭比率55.3%倒轉推算，準買家購買樓價高達920萬元。當下最新按揭年期27年9月個月，息率2.5厘，每月供款21,201元；要通過加息三厘壓力測試，每月入息需達49,705元。
沒有延長供款年期，你需要更高入息才可過關。因為以過去五年，本港平均按揭年期為26年7個月，當採用同一計準計算供款，每月供款會上升至21,847元，通過壓測的入息也順應地上調至50,639元，較延長供款年期多出近1,000元。
因此，當準買家購買的樓價愈高，卻又未能支付更高首期時，每月的供款額也會更高。由於銀行在計算壓力測試時，會以貸款人申請年期作計算，把「供款年期」拉得愈長，便可減少每月入息要求，準買家也就更容易通過壓力測試。
根據最新政策，按揭年期最長30年，所以按當下情況，準買家仍有拉長供款年期的空間。但其實，「延長期款年期」有利更容易通過壓力測試外，在目前低息環境驅使下，實際供款上也愈著數，值得準買家考慮。因為只要計一計，你便知道選擇延長供款計期、或是選擇一個短年期的供款計劃，在起首幾年的利息支出分別不大，特別是香港人慣於每兩年進行一次轉按，效應更見明顯。
又以目前509萬元貸款額計，若選擇一個較短年期25年，每月供款額22,835元，相比起把按揭年期拉到最長30年，每月供款為20,112元。選擇縮短供款年期的供款額，反而增加了14%，財政壓力大增；然而從慳息角度來看，兩者卻分別不大。25年供款年的兩年利息支出為247,360元，但選擇30年供款年期呢? 兩年利息累計248,950元，實際利息支出也不過增加0.6%。
只是當樓價升幅繼續拋離薪酬升幅時，未來是否只能無間斷延長供款年期來上車? 香港會否出現一樓供三代? 這又是另一課題。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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