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2022年4月22日 星期五

談國論企 - 黎偉成 2022年4月22日

談國論企 - 黎偉成 2022年4月22日


《談國論企-黎偉成》內地樓市低迷短中期難改善

《談國論企-黎偉成》內地樓市低迷短中期難改善

  《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度,於2022年一季度的加速下跌,是為

2020年年中以來不斷惡化之況,乃受到多家內地大中型的房地產開發商的開發、建設、銷售

商品住宅房等欠理想的困

擾。內房開發企業需要處理好債務問題,改善資產素質,始能得到銀行

較為放手的信貸融資支持,和置業者放心購買住宅物業,徹底化解現時的危機。相信這需要一段

時間才可以扭轉現時的困境。
 
*銷售面積及額度皆大減使開發商財政更存困*

 
  來自中國國家統計局所發表的最新數字,顯示內地的房地產開發情況和開發商面對的困境,

頗為嚴重,特別是賴以為主的(甲)商品房銷售,情況大有每一愈況之向:(1)銷售面積於

2022年1-3月份累計3﹒1億平方米,同比減少13﹒8%,較1-2月份1﹒57億平

方米所減的9﹒6%多減4﹒2個百分點,因住宅商品房於首季的銷售面積大幅減少18﹒6%


  同樣劣況,亦見之於(2)銷售額,於1-3月份累計2﹒9655萬億元,同比減少

22﹒7%,較1-2月份所減的19﹒3%多減3﹒4個百分點,其中住宅商品房的減銷額度

的幅度為25﹒6%。
  由是可見,住宅商品房的銷情,相當差勁。

  住宅商品房市場的情況不斷惡化,乃受困於房地產開發商特別是大型開發商的業務發展策略

,存在頗不少長期的問題,主要有(一)業務擴張的力度過份猛烈,並出現有為數不少的地盤在

同一時段動工,資金壓力相當大,遂得加大銷售住宅房地產項目的單位力度,強化資金回籠,使

集團的資金得以周轉,緩和所存的資金與負債不大平衡的問題。此法頗有挺而走險味道,理由是

一旦樓盤的銷情不大理想,那就問題來了。
  尤其是(二)內房企業的負債額度和比率相當高,甚至出現長期資不抵債的情況,有個別內

房企近一段時間已爆露此缺,使商業銀行對房地產開發商的貸款融資和再貸款的態度和尺度,變

得日益審慎,亦為資不抵債的內房債的問題更為嚴重。

  還有(三)有個別內房企在取得的土地,開發建設、銷售等方面,都出現這樣或那樣的問題

,為中央力促各級地方政府得嚴加處理之因。是為另一嚴重事情。

  至於(乙)內地以住宅商品房為主的房地產市場前景,亦存在頗不少憂疑之處:(I)全國

房地產開發投資於2022年1-3月份累計2﹒7765萬億元同比僅增加0﹒7%,因住宅

地產開發投資的升幅只是0﹒7%所致,較1-2月份的3﹒7%低增長,更低3個百分點;而

住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡74﹒7%之普。

  此使(II)房地產開發投資中之(i)新開工面積於一季度所達2﹒155億平方米,同

比大幅減少20﹒3%;(ii)使期內的施工面積56﹒9萬億平方米,輕微增加1﹒1%。

  麻煩的是(III)商品房的待售面積,於2022年1-3月份累計達5﹒6億平方米,

同比增加8﹒2%,其中住宅商品房的增幅更是14﹒2%。商品房的銷售面積於一季度已是大

幅減少18﹒6%,但待售面積卻增14﹒2%,可見市場情況端的限差。

 
*銀行須適度重新支持內房企防風險惡化*
 
  由是(丙)房地產開發企業的到位資金,不斷縮減,於2022年1-3月份所達

3﹒8159萬億元,同比大幅減少19﹒6%。最惹人關注的,當然是(1)國內貸款

3525億元,同比大幅減少23﹒5%,和(2)個人按揭貸款6369億元亦減少

18﹒8%,正正反映出商業銀行對以住宅商品房為主的房地產開發投資,以至房地產開發商的

債務問題,都相當審慎以待。
  加上(3)定金及預收款,期內所達的1﹒2252萬億元,同比更是大幅減少31%,則

顯示置業自主者的購買住宅商品房投資,更為審慎。

  反而(4)自籌資金於一季度達1﹒2395萬億元,所減的4﹒8%,比1-2月份的

6﹒2%跌幅少減1﹒4個百分點,意味房地產開發商願意動用已有的資金支持業務發展;

(5)利用外資10億元則減7﹒8%,比1-2月份的27﹒4%跌幅少減。

  要指出,商業銀行得適度逐步強化對房地產開發企業的支持,以緩和此一市場面對的種種惡

性問題,最終化解住宅商品房對銀行可能造成的貸款系統風險。

《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

 
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