年薪100萬住嘉湖兩房想換樓 諗Sir：根本一開始就買錯！
讀者馮先生問諗sir：你好！本人35歲，持嘉湖山莊兩房自住，貸款額尚餘300萬元；先生36歲，持屯門單棟樓30年樓細單位放租，尚欠銀行300萬元，2022年8月過「額外印花稅」（SSD）期限。兩人收入穩定，各約年薪50萬元
。將迎第二名子女，計劃放賣屯門區細單位，用先生名換天水圍或元朗三房單位。
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目前手持現金450萬元，當中八成（360萬元）可作換樓首期及雜費。請問：（一）應如何部署先賣後買？（二）首選天水圍栢慧豪園三房單位，以現時現金流借貸力，是否足夠敘造按揭呢？
諗sir：學校無教理財，而閣下選取投資物對否，將影響一個人的往後人生。
須收集好資訊才出手
例如貪平買入一間洋樓，抑或是買到坐正人流而且是搶手貨？以上兩類物業，五年間樓價升幅相差一倍也不意外。
加上買樓做錯決策要返轉頭，當中使費便好貴，不妨收集好資訊才出手。
當然有些細枝節，若無留意會令人輸多一百幾十萬元。
例如有人問：「請問若賣樓，業主搵人重新塗上油漆，還是自已做較化算？」筆者的看法是搵人塗油漆較好。
（圖片來源：政府新聞處） 別睇小「呢浸油」，塗油漆後單位或會賣高20,000至30,000元，「真係乜都返曬來」。
至於自己塗油漆可以嗎？筆者認為，如閣下為非專業師傅，自己塗油漆，買家是睇得出的。
因為塗油是辛苦錢；加上考手工，筆者團隊接到塗油漆的工作，都是直接交給師傅處理。
說回讀者，買嘉湖山莊時便不應該買兩房單位，一般人搬遠些，當中85%的人是想住大些。
讀者或有少少機會，遇到買家想買天水圍兩房單位，不過，巿場客路少，而自己亦無法推高個價。
夠供荃灣3房物業
至於屯門區物業，又屬細單位，君不見這邊廂納米樓成日蝕讓；那邊廂又有樓的呎價破屋苑頂。更何況細單位，例如一房單位，租客經常簽一張租約就完結。
至於問銀行可以借到幾多按揭？必須知道銀行要求的工資水平。
讀者想買三房單位，又欲買回栢慧豪園，在「波叔Plan」下，閣下認為是一心想搬入柏慧豪園住三房的人多些，或是想沽柏慧豪園，套現幾百萬元，想搬出九龍區買樓的人多些？
筆者認為買荃灣區物業，只需要夫婦每月合共有60,000元人工，已足夠供一間三房單位，買完樓還會有錢剩。
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圖片來源：政府新聞處
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