40歲太太想換港島三房 但老公內地出糧月入5萬按揭難搞 ｜諗sir
讀者潘太問諗sir：本人40歲，月入10萬元，有境外收入，另每年約35萬至40萬元花紅；先生於內地工作，月入約50,000元，有兩個小朋友唸初中及高小。想換香港或九龍區三房單位。
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現有一自住樓（本人名），樓價
約950萬至1,000萬元，銀行借貸欠300萬元；另一五年樓齡一房單位（約市值650萬元，兩人名，沒有借貸），現出租14,000元；手持股票約30萬元，現金400萬元。想買港島區自住樓，約600平方呎三房，樓齡最多30年。
請問應否將一房單位甩先生名，再出租現有自住樓增加收入（每月約18,000元），然後用先生名買入新自住樓？還是應該放賣一房單位，可以轉成新自住樓首期，而提升到約1,700萬至1,800萬元售價的樓？希望65歲退休，用收租增加退休收入。謝謝！
諗sir：先生難買自住樓
讀者的先生是在內地工作，如在內地工作交內地稅，出糧用內地戶口，內地在去年5月後收緊了按揭政策，在香港買自住樓都不可以，最多可加息口及用五成上會。
讀者的花紅，假設可計入借貸部分，即平均約月收入13萬元；而先生月入50,000元，最理想去計，讀者可借到約2,340萬元（2.59*x9）。減去已借的300萬元，借貸力尚有2,000萬元。
讀者首期僅400萬元，若不賣樓套現去增大首期成本，基本上，買1,300萬至1,400萬元樓已盡。如希望有1,700萬至1,800萬元樓的生活質素，一旦今次買樓後手上現金勢必用盡，預計到60歲退休未必太夠錢用。
此外，讀者手持五年樓齡一房單位，大致不會是好投資，後市不看好這類單位。
讀者應將一房賣走，並將原自住單位加按，預計可按270萬元（950萬元x60%-300萬元）。
聯同原有400萬元，合共670萬元現金，可入手兩條直債加一隻債基收息。
（圖片來源：[email protected]） 月收息逾38,000元
直債一：香港發展商直債派6.25厘，買20萬美元，年收12,500美元；直債二：英國銀行直債9厘，買20萬美元，年收18,000美元；另入手債基A餐，買350萬港元中國債收年息6.5厘，即年收息22.75萬港元。
上述組合既有地區及行業分布分散風險，亦有月收息部分幫讀者交租，每月約收息38,783元。
直債有保本特性；而債基債價波幅為股票之三分之一。這個數夠租西灣河嘉亨灣三房了。
至於讀者想買港島區三房，筆者認為一來現金未夠，不夠付首期（除非用上述收息的錢全放落一間樓）；二來買1,700萬元樓，有人名也須繳付130萬元印花稅，等於不少人一年人工。
加上客觀睇中原城市香港島指數，港島區樓價跑輸。讀者還算年輕，自己考慮一下。
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