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2022年6月9日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2022年6月9日

胡國威專欄 - 胡國威 2022年6月9日


胡國威專欄: 疫情變遲交樓、遲執修免死金牌
胡國威專欄: 疫情變遲交樓、遲執修免死金牌
疫情下新盤延遲交樓問題嚴重,衍生一連串後續問題,最終都要由小業主來埋單。

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我們《胡‧說樓市》收到多名購入恒基掃管笏「帝禦‧嵐天」的業主

反映,預計關鍵日期一改再改至2022年9月22日,較原日期延遲五個月;也收到一名來自啟德「尚‧珒溋」業主求助,表示雖然自己幸運收樓,卻因執修物料受疫情影響,工作一拖再拖而遲遲未能入夥。

我們Facebook inbox幾乎每隔幾天也收到類近查詢,谷友們希望我們可介入;然而作為傳媒,我們除了把事情披露出來,想到的解決方法也沒有很多。因為說到底,這跟 《一手住宅銷售條例》對準買家保障不足有關。

《一手住宅銷售條例》有規管新盤遲交樓的處理方法,但顯然覆蓋的保障層面不足。根據 《條例》,規定新盤樓書需列出「預計關鍵日期」,但用上「預計」兩個字,也解釋這並不是「最終」的日期,而當中最大變數,就是源於《條例》容許「認可人士」(authorized person) ,在「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」幾個因素下,把原本「預計關鍵日期」延後。

疫情衝擊,新盤建築物料延遲抵港、工人染疫導致開工不足,這都成為「不可抗力或天災」的最佳例證。所以疫情下,發展商出信通知買家要延期收樓,相信十居其九也是用這個原因解釋,而這正是《條例》所容許。

可能你會問,為何我們曾聽到有新盤買家,比如之前青龍頭「逸璟‧龍灣」,發展商以「P+2」賠償利息支出?

這是因為《一手銷售條例》規定,如賣方於「預計關鍵日期」(註: 如獲認可人士批准延期,則以延展日期計)、或「任何經延展日期或之前」未能完成該發展項目,買家可以踢契。發展商須於撤銷後的七日內,將合約支付的所有款項,連同該等款項的利息退還,只是為何今次不能套用於「帝禦‧嵐天」上?

關鍵問題是,究竟「認可人士」是否容許繼續延期? 「逸璟‧龍灣」的個案,是「認可人士」認為樓盤不能再延期,在此情況下,發展商便必須交樓,否則準業主可選擇踢契。至於「帝禦‧嵐天」的情況,則是在「認可人士」批准下繼續延期。

最無奈的是,現行《條例》並沒有規管「認可人士」把「預計關鍵日期」延後的次數。只要「認可人士」確認簽署文件下,該「預計關鍵日期」可一改再改,情況亦是《條例》所容許,故準業主面對如此情景,也是無可奈何、角色被動。

至於啟德「尚‧珒溋」業主,雖然幸運地收樓,卻也因疫情令建材未能如期運港,導致執修無期,最終入牆傢俬未能安裝,即使收樓後卻未能入住。同樣情況亦是《條例》所容許。

因為《條例》規定,單位裝置、裝修物料或設備有欠妥之處,該欠妥之處並非由買方行為或疏忽造成,則在買賣成交日期後的六個月內,發展商須於合理地切實可行的範圍內,盡快自費補救。但如果「尚‧珒溋」的個案,發展商能證明已用其方法訂購物料,亦有明確日期指出運抵時間遭延誤等,這也很難指正發展商沒有以「合理地切實可行範圍內」補救。

當然,《條例》補充一句:「不削弱買方按『普通法』或其他法律可享有的任何其他權利或補救。」換言之,因延遲運抵執修物料的賠償、訂造傢俬租倉費、未能入住在外租樓的租金支出等等損失,買家只能自費跟發展商對簿公堂了。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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