胡國威專欄: 疫情變遲交樓、遲執修免死金牌
胡國威專欄: 疫情變遲交樓、遲執修免死金牌
疫情下新盤延遲交樓問題嚴重，衍生一連串後續問題，最終都要由小業主來埋單。
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我們《胡‧說樓市》收到多名購入恒基掃管笏「帝禦‧嵐天」的業主
反映，預計關鍵日期一改再改至2022年9月22日，較原日期延遲五個月；也收到一名來自啟德「尚‧珒溋」業主求助，表示雖然自己幸運收樓，卻因執修物料受疫情影響，工作一拖再拖而遲遲未能入夥。
我們Facebook inbox幾乎每隔幾天也收到類近查詢，谷友們希望我們可介入；然而作為傳媒，我們除了把事情披露出來，想到的解決方法也沒有很多。因為說到底，這跟 《一手住宅銷售條例》對準買家保障不足有關。
《一手住宅銷售條例》有規管新盤遲交樓的處理方法，但顯然覆蓋的保障層面不足。根據 《條例》，規定新盤樓書需列出「預計關鍵日期」，但用上「預計」兩個字，也解釋這並不是「最終」的日期，而當中最大變數，就是源於《條例》容許「認可人士」(authorized person) ，在「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」幾個因素下，把原本「預計關鍵日期」延後。
疫情衝擊，新盤建築物料延遲抵港、工人染疫導致開工不足，這都成為「不可抗力或天災」的最佳例證。所以疫情下，發展商出信通知買家要延期收樓，相信十居其九也是用這個原因解釋，而這正是《條例》所容許。
可能你會問，為何我們曾聽到有新盤買家，比如之前青龍頭「逸璟‧龍灣」，發展商以「P+2」賠償利息支出?
這是因為《一手銷售條例》規定，如賣方於「預計關鍵日期」(註: 如獲認可人士批准延期，則以延展日期計)、或「任何經延展日期或之前」未能完成該發展項目，買家可以踢契。發展商須於撤銷後的七日內，將合約支付的所有款項，連同該等款項的利息退還，只是為何今次不能套用於「帝禦‧嵐天」上?
關鍵問題是，究竟「認可人士」是否容許繼續延期? 「逸璟‧龍灣」的個案，是「認可人士」認為樓盤不能再延期，在此情況下，發展商便必須交樓，否則準業主可選擇踢契。至於「帝禦‧嵐天」的情況，則是在「認可人士」批准下繼續延期。
最無奈的是，現行《條例》並沒有規管「認可人士」把「預計關鍵日期」延後的次數。只要「認可人士」確認簽署文件下，該「預計關鍵日期」可一改再改，情況亦是《條例》所容許，故準業主面對如此情景，也是無可奈何、角色被動。
至於啟德「尚‧珒溋」業主，雖然幸運地收樓，卻也因疫情令建材未能如期運港，導致執修無期，最終入牆傢俬未能安裝，即使收樓後卻未能入住。同樣情況亦是《條例》所容許。
因為《條例》規定，單位裝置、裝修物料或設備有欠妥之處，該欠妥之處並非由買方行為或疏忽造成，則在買賣成交日期後的六個月內，發展商須於合理地切實可行的範圍內，盡快自費補救。但如果「尚‧珒溋」的個案，發展商能證明已用其方法訂購物料，亦有明確日期指出運抵時間遭延誤等，這也很難指正發展商沒有以「合理地切實可行範圍內」補救。
當然，《條例》補充一句：「不削弱買方按『普通法』或其他法律可享有的任何其他權利或補救。」換言之，因延遲運抵執修物料的賠償、訂造傢俬租倉費、未能入住在外租樓的租金支出等等損失，買家只能自費跟發展商對簿公堂了。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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