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2022年9月2日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2022年9月2日

AM地產專欄 - 李峻銘 2022年9月2日


免地價置業 幫你定害你?
免地價置業 幫你定害你?


銅鑼灣禮頓道有一座電訊盈科大廈,原先也是「機樓」,其後向政府補地價改成商廈用途。(資料圖片)

筆者最近途經觀塘區,第一印象就是面目全非,由昔日破舊的工廠區搖身一變成為時尚的工商貿易區,高級寫字樓及商場林立,但在眾多美輪美奐的大廈群

中,有一座只有樓高約七層的舊大廈,原來是電訊盈科的「機樓」。翻查一下歷史,原來「機樓」是電訊服務供應商的集線地,大家的有線電話都會經此「機樓」運作,政府在1950至1990年以私人協約方法批出81幅土地作此用途,總面積達到17.4公頃。

由於科技一日千里,電訊器材體積愈來愈少,「機樓」對面積的需求也大大減少,可騰出空間作其他用途。例如銅鑼灣禮頓道有一座電訊盈科大廈,原先也是「機樓」,其後向政府補地價改成商廈用途。其實電盈曾有計劃將全部「機樓」轉作住宅用途,研究指出具有重建價值的合共有42個地盤,面積逾萬方呎。但據報道計劃最後只有一個成功,就是上環和風街的盈峰一號。筆者估計除改變土地用途外,補地價是重要阻力。因為當年批地是屬於特別用途,批出土地的價格極低,一旦要補回全部差額,發展商覺得利潤有限,但若有「鬆手」又會被社會輿論炮轟偏幫發展商,所以最終未能成事!假如當日電訊商用市價購入地皮,地價升值已不少,補地價只是補用途變更的差額,發展成事的機會就大大增力!

除了大企業,其實小市民也面對這種困局,大家購買新居屋時,屬免付地價,但不是豁免只是延期收取。例如市值800萬元的單位,地價佔50%,即400萬元,居屋業主好處是只需要付半價便可以上樓,但一旦需要在自由市場賣出單位,便需要補地價,如果單位已升值至1200萬元,業主便要補回50%未付的地價,即是600萬元,升值愈多補地價金額會愈大。如果業主當日用400萬元買入私人住宅,升值金額固然可能更高,也無需補地價,可以取得升值的全部利潤。

當然,相同價錢買到的私人物業,肯定比居屋面積細,或者距離市區遠,針無兩頭利,如何選擇大家就要小心考慮了!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk