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2023年2月20日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2023年2月20日

說樓解按 - 王美鳳 2023年2月20日


拆息跌用H按?封頂息宜與市場按息一致
拆息跌用H按?封頂息宜與市場按息一致


現時不少銀行為一手物業提供之H按封頂息率低至3.375厘,與P按息一致。(資料圖片)

近數月港元拆息波動性較大,去年12月期間,受年結及美息上升等因素影響,與樓按相關的1個月拆息曾高達5厘,見十多年新高水平。

今年1月起港元拆息持續回落,1個月拆息跌至本月14日報2.12厘,以市場H按息H加1.3厘計,H按實際息率3.42厘已跌穿市場上主要二手物業P按息3.475厘,及部分銀行H按封頂息3.625厘。

現時二手物業按息當中,有部分銀行提供之P按息為3.475厘(P減2.15厘;P為5.625厘),低於H按封頂息率3.625厘(P減2厘;P為5.625厘),故此近月吸引不少二手物業按揭用家選用P按,P按比例亦因而增加。近日拆息回落,有按揭用家基於H按息跌至3.42厘,低於P按息3.475厘,正在考慮選用H按還是P按。

要先留意一點,港元拆息其實較少時間與美息有如此大差距,過去10年1個月港元拆息與美息差距平均約0.15厘,鮮有現時差距超出2厘,故此未來港元拆息仍有機會回升至較貼近美息一點。基於上述及拆息波動性較大,用家選擇按揭最好仍以H按封頂息與市場按息作比較,封頂息以不高於市場按息及P按息較佳,一旦拆息升穿封頂息,H按用家仍可以不高於市場按息水平供樓。

今年初港美息差已超過1厘,在過往此情況已增加套息活動誘因,然而,2月初美國加息期間美元拆息續升,港元拆息卻仍然連日不升反跌,反映港元資金充裕,相信是本港投資環境向好令市場資金留港意欲大。截至本月14日1個月港元拆息與美息差距擴闊至約2.5厘,港匯始觸及弱方兌換保證,促使金管局入市承接港元沽盤。由於港美息差拉闊至甚大差距,套息誘因增加下,金管局仍有機會再需入市令銀行結餘縮減,這情況下拆息有機會回升令港美息差返回收窄趨勢。

現時不少銀行為一手物業提供之H按封頂息率低至3.375厘,與P按息一致,故此仍較多按揭用家選用H按;而部分銀行提供之二手物業P按息低至3.475厘,低於H按封頂息3.625厘,用家未必基於近日拆息下跌便改選H按。然而,市場上亦有部分銀行可為二手物業提供H按封頂息與P按息一致,按息介乎低至3.375厘至3.625厘,這些銀行的按揭用家以選用H按為主,故此二手物業各有P按及H按用家支持。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
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