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2023年6月13日 星期二

置理明言 - 曹德明 2023年6月13日

置理明言 - 曹德明 2023年6月13日


【置理明言】曹德明:新按保成效顯著 可擴大至樓花物業

置理明言
日期:2023-06-13

更新時間:12:22:30
財政司司長陳茂波日前於立法會財經事務委員會,表示會因應樓按市況及在可行情況下,或考慮再次放寬首置人士的按揭成數比例。司長雖未有進一步說明當中細節,但消息一出後已即引起

市場關注及討論,業界亦普遍持正面的態度。

事實上,自2019年10月「林鄭plan」及2022年2月「波叔plan」推出後,首置人士申請按揭保險的樓價上限逐步放寬,按揭保險計劃的個案及比例亦一直攀升,更曾創下紀錄新高。根據金管局及香港按揭證券有限公司資料顯示,今年4月新取用按揭貸款個案中,涉及按揭保險計劃的佔比逾3成半,創該行有紀錄新高,反映市場對該兩項樓按措施反應正面,可見措施能有效幫助首置人士以較低首期上車,輕鬆置業。

雖然以上兩項新按保措施的成效顯著,但措施只適用於現樓,並不適用於樓花,現時透過按揭保險購買樓花物業,樓價400萬元或以下物業最高可承造九成按揭;樓價600萬元或以下物業最高可承造八成按揭。樓花的樓價上限較現樓低,只要樓花的樓價超過600萬元便不能即時透過按保承造高成數按揭,因此愈來愈多新盤買家透過建築期付款方法並使用高成數按揭入市。透過經絡按揭轉介研究部對近年多個熱賣新盤作出統計,顯示近八成買家均採用建期付款,使樓花按揭市場走勢持續偏弱。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,今年首5個月樓花按揭宗數為556宗,對比去年同期的2,606宗大減近八成(2,050宗),創近17年的首5個月新低。

筆者認為政府可因應時機,逐步放寬首置人士購買樓花按保的樓價上限,最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元;而最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。現時樓價800萬元的樓花單位只能承做六成按揭,若果政府能放寬按揭成數上限至九成,可減少240萬元(75%)的首期開支;樓價1,000萬元的樓花單位只能承做五成按揭,若果能放寬按揭成數上限至八成,即可減少300萬元(60%)的首期開支。

另外,此舉亦可讓樓花買家即時上會,避免當物業在落成時,遇上估值不足而需要抬錢上會等風險。若果政府能有序地放寬首置人士樓花按保成數上限,相信能帶動樓花市場回穩,對樓按市場有正面支持作用,當然以政府最終決定作依歸。

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