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2023年6月6日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月6日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月6日


房地產市道低迷,經濟備受拖累
房地產市道低迷,經濟備受拖累


C觀點|房地產市道低迷,經濟備受拖累
中國的房地產市場在五月份的表現比四月份更加不濟,交投量回落,導致價格亦企不穩。據中指研究院的數據,頭100大房企五月單月銷售額同比上升2.9%,但環比卻下跌了18.8%,同比上升是因為去年的基數低;但反映與上月比較的同比卻回落了18.8%,反映新近的情況又再轉差。至於價格方面,中指研究院的數據卻不見有太明顯的跌幅,按月只跌了0.01%。但這個數字與行內一般的感覺有差異,據我直接向前線銷售人員所了解,近期開發商賣樓,訂價都非常保守,常主動減價以吸引客人垂青。據前線人員的估計,踏入第二季以來,樓價的跌幅已逾3%。

以目前這麼緩慢的銷售速度及這樣水平的價格賣樓,開發商是沒法及時收回已投放出去的成本的。因此,在這段期間,內地開發商的處境並沒有多大改善,需要作債務重整的公司續有增加,若果得不到銀行的支持,他們已沒法完成保交樓的承諾。

這種情況已大大挫傷了人們置業的積極性,連一些財政健全的開發商有新盤開售時,亦遭受冷遇,人們對房地產的前景都缺乏信心;即使有實際需要,亦傾向先以租樓方式去解決問題,待樓市前景更為明朗的時候,才決定是否買樓,以避免招來資產貶值的損失。

然而,當剛需的用家也傾向這樣做的時候,開發商要套現便更加困難,房地產業就不但不能成為經濟的支柱產業,且會進一步拖累經濟。

與房地產開發有關連的行業很多,包括建築營造、建材供應、家電家裝、廣告推廣、銷售代理、銀行按揭、財務融資,還涉及一大批專業人士。房地產開發的速度一放緩,這些有關連行業就無法不受拖累。真可謂是牽一髮動全身,牽連甚廣。

現時問題不只是這些受牽連行業生意少了,而是開發商沒錢為他們之前提供的服務與商品結帳,導致他們亦出現資金不繼的問題。他們沒錢發工資,沒有能力交租,亦沒法為生意夥伴結帳,形成嚴重的三角債問題,可能需要一段很長時間,才能擺脫這種負面的連鎖反應。

房地產是中國人的主要投資,佔比遠超其他金融投資。因此,房地產市場的價格一旦出現回落,代表社會上之前積累的財富會大量蒸發,社會上所有有樓的人都會蒙受重大損失。

或許有人會說,這只是數字遊戲,並不會有太大實際影響。但現實是樓價回落後,人們自覺沒有之前那麼富有,消費意欲就會降低。這足以影響整個社會的內需,令經濟失去動力。

此外,內地有不少地產投資者都有借貸過度的情況。當樓價回落時,銀行就會收緊對他們的信貸,導致他們不得不減持手上的投資。如是引致房地產市場上賣多買少,價格於是進一步下跌,形成惡性循環,不易走出陰霾。

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