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2023年8月11日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年8月11日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年8月11日


定存息高過按息 壟斷按揭顯手段
定存息高過按息 壟斷按揭顯手段


港元定期存款普遍在4厘以上,物業按揭利率仍處於3.625至3.75厘之間。(資料圖片)

過去一年,美國利率提高超過5厘,香港港元定期存款普遍在4厘以上,甚至個別VIP客戶可達到5厘。然而香港物業按揭利率仍處於3.625

至3.75厘之間,主要受益於有封頂的機制,一般封頂利率(最優惠利率)P減2.25厘,過去一年大銀行的P利率只由5厘加至5.875厘,換句話即是升了1厘也沒有。相反,銀行間同業拆息(HIBOR)已升至近年高位,1個月拆息已超過5厘,令不少缺乏存款基礎的銀行要提高定期存款利率吸引資金。

這不禁令人奇怪,銀行是否在做蝕本生意?客戶有錢存入銀行,銀行要付出4至5厘的利息,而銀行借錢給客戶買樓則只收取4厘以下的利息。當然銀行是不會做賠本生意!首先銀行的貸款除樓宇按揭外,也有不少工商貿易貸款,大部分都沒有封頂機制,換句話說銀行收取的利息是隨著HIBOR而提高。而銀行獲得資金的途徑,除定期存款外,活期存款也有不少,而活期存款的利率一般與P掛鈎,所以現在還沒有1厘!



最近,某大銀行公布中期業績,在去年定期存款只佔其總存款7%,而今年因定存利率提升,不少存戶將資金由活期轉至定期,比率提升至25%,可見大銀行在此擁有非常好優勢,此類低息存款提供足夠資金,讓此大銀行可將按揭利率保持在較低水平,提高P雖然可收取較高按揭利息,但活期儲蓄也相應提高,對他們來說並不化算。查看其中期業績,今年的香港淨息差為1.83%,比去年同期的1.32%高出了半個百分點,因此大銀行也因利率提升而獲利更豐。

除此之外,由於其他缺乏低息存款的細銀行,過往都是倚靠同業借資金,當大銀行刻意將按揭息率保持低於同業拆息,令此類細銀行資金成本大增,無法與大銀行競爭按揭生意,部分銀行已自行提升比大銀行更高的按揭利率及取消現金回贈等,以減少按揭生意成本,但變相放棄市佔率。其實,近兩年的樓宇買賣大減,銀行之間競爭生意也更激烈,大銀行掌握了大量低息存款的優勢,及刻意保持按揭息率低位,相信會進一步擴大其市場佔有率,令按揭業務壟斷在少數大銀行的手裡!

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