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2023年10月11日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月11日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月11日


樓價回落值得高興嗎?
樓價回落值得高興嗎?


C觀點|樓價回落值得高興嗎?
有人覺得,樓價回落可以令更多人置業安居,不是大家都喜聞樂見的事情嗎?為甚麼還要「撤辣」去阻止這件事情發生?

如果發生在經濟持續增長,市民收入不斷上升的時候,而政府又有辦法透過土地供應增加,令樓價有序地回落的話,那當然是一件好事。

不過,這不是香港現時的情況;若在當前情況下,政府還不推出一些紓緩樓價不斷受壓的措施,就有很大機會令香港出現資產貶值,信貸收縮,甚至經濟衰退。這個風險政府應該盡量避免。

香港有五成多一點的人持有自住物業,樓價下跌對這批人來說,當然不會是好事,而餘下的人之中,亦有三成是公屋居民,樓價下跌亦不會為他們帶來甚麼直接得益。能真正因樓價下跌而可以置業的人,不足香港人口的兩成,可見得益者相對不多。

通常,買家只會在樓價持續向好,偶然出現調整的時候,才會積極入市。若果樓市已經拐點,樓價預期還會進一步下跌的時候,市民即使有能力買樓,亦會延後置業的時間,等樓價恢復上升後才入市買樓。



此之所以,最近樓價雖然跌了不少,但入市的人反而減少;急於要用的人,亦有一部分捨買轉租,令香港的租金竟逆樓價下跌而上升。結果他們不但享受不到樓價下跌的好處,還要捱貴租。

現實是買樓無法避免有投資成分,樓價下跌,一定會遏抑港人的投資意欲。結果,近期一二手市場的交投量都大減。小業主套現困難,自然不敢貿貿然去換樓。而發展商眼見庫存上升,亦不敢增持土地,導致政府的賣地收入大減,財政出現赤字。若果情況沒法扭轉的話,就可能出現公務員要減薪,基層要削減福利的情況。

再者,樓市低迷還會牽連一連串相關行業,如建築業、裝修業、建材業、傢俬業、家電業、銀行業、廣告業、地產代理業、律師業、測量業等。很多人可能收入減少,甚或弄致失業。

由此可見,若樓市真的步入蕭條期,社會上將會是受害人多,得益人少。政府若是危機意識不足,不在樓市還有得救的時候出手扶持,一旦跌勢形成,那就可能會欲救無從,或者成效不彰。連累政府亦會被市民怪責。

香港已習慣了高地價環境,社會若是有心想改變這種環境,必須事前做好準備工作。這包括調整政府的財政收入來源,改變金融操作的準則,以及市民儲存財富的習慣等。否則,香港就會一再出現:看他(政府)出辣招,看他壓樓價,看他快成功,卻掉頭再托市。真是這頭趕鬼出,那頭趕鬼入。白白忙了一遍又一遍,結果還是打回原形。



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