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2023年10月11日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年10月11日

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年10月11日




減辣或撤辣好像已事在必行,此舉對活化樓市成交必定有莫大幫助。

近期樓市最熱門的話題就是「撤辣」,無論前高官或一眾地產代理都要求政府撤銷已推出13年的辣招以挽救疲弱不堪的樓市。減辣或撤辣好像已事在必行,此舉對活化樓市成交必定有莫大幫助,對一眾代理們更是絕好消息,但對125萬

個持有私樓的業主來說,撤辣最終會是福、還是禍呢?

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從價印花稅是雙刃劍
當年政府推出三項辣招(SSD, DSD, BSD),針對性去壓抑樓價飆升,如今天撤銷任何一項均會對樓市有著不同程度的影響。

首先,在2010年推出的額外印花稅(SSD),即買家購入住宅三年內轉售需付介乎10%至20%的稅款,目的是壓止當時「摸貨」及「短炒」的情況。其實炒賣活動出現必須建基於兩大因素:1.樓市在上升軌道及2.市場存在大量炒家。但現在樓市卻在下行軌道,炒家亦已絕跡於市場,因此今天取消SSD應不會牽起炒風。相反,筆者卻擔心剛入市一兩年的買家,因他們不幸地一買即跌,部分可能承受不到壓力或抱著輸少當贏的心態去賣樓,反而令市場放盤量增加,對樓市有負面影響。

而雙倍印花稅(DSD)在2013年推出,三年後加碼至從價印花稅(AVD)。持有物業買家如再置業需付15%額外稅款,目的是壓抑市民的投資收租需求。但今天租金回報只有兩厘多,樓市還有下行風險,而資金放定期卻有四厘多,風險更接近零,因此除非投資者遇到筍盤如低市價10%或以上,否則他們犯不著今天同你去博。

AVD其實是雙刃劍,如撤銷的話,有可能會令部分業主買多層樓收租,但亦有可能令一直持有三幾層樓的業主,因今天環球局勢還未明朗而趁機減磅,待樓價下跌後再買回,到時再買都不用再付15%額外稅款。但肯定的是,取消這辣招對換樓客最有利,他們不需在淡市急於先賣後買,或為了取回15%額外稅款而要迫於一年內賤賣物業。



如取消永久居民置業需付30%辣稅,將吸引部份未住滿七年但打算繼續留港發展的人才入市。

出手要大刀闊斧
還有2012年推出的買家印花稅(BSD),如非香港永久性居民或以公司名義購入住宅,稅率劃一15%,如再加上AVD,非永久居民置業需付30%辣稅,目的以壓制非本地居民置業的需求。自政策推出後,香港樓市已接近「塘水滾塘魚」,但因過去十年塘水夠多,塘魚仍能養得肥肥白白,但近年塘水幾近乾涸,如再無外來「生水」的話,塘魚將因乾塘致死。因此,筆者相信如取消或放寬此辣招的話,將吸引部份未住滿七年但打算繼續留港發展的人才入市(外資行估算約有35萬非本地人等待獲得永居身份),估計對樓將起到非常正面作用。此舉其實是透支「新香港人」未來的買樓需求,但在樓價下行時透支需求總好過在樓價大升時火上加油。

撤辣的最好時機其實已過,但始終做好過甚麼都不做,而最終對樓市有多大的正面效果,就要看政府對挽救樓市有多大的決心和勇氣。如政府不「大刀闊斧」還像以往的只是「逐啲逐啲」放的話,在面對環球不穩定因素及高息環境下,樓市將會持續下跌,對政府賣地及物業買賣稅收將構成極大影響,樓價下跌亦會蒸發市民累積多年的財富,負財富效應將令市民持續減少消費,進一步打擊香港經濟,到時就算政府搞多十個八個香港夜繽紛都補唔返條數。

葉景強(King Sir)
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com