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2023年11月6日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年11月6日

勁一專欄 - 諗sir 2023年11月6日


在樓市新措施下 不同人怎博奕
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《施政報告》新措施下,將買家印花稅(BSD)由15%下調一半至7.5%;而額外印花稅(SSD)的收取期限由三年減至兩年。不同收入的人,應該如何博弈呢?

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如果一個人每月收入少於12,940元,或兩人收入少於19,550元的家庭,他們便符合公

屋申請資格,那應該去排公屋。記住要生小孩!因為政策說了,生小孩可排快隊,之後交回所住的公屋出來,只須付5%首期行綠表上居屋,批按揭比其他人輕易。

如果收入多些,一人每月收入33,000元,或家庭收入兩人少於66,000元,這類市民可以抽白居二,他們不符合公屋標準。根據新政策,生小孩的家庭申請白居二,政府會留10%居屋額予他們。而根據未來五年,房協加房委會興建的居屋數目達到逾40,000個,10%配額,即是未來五年,有4,000多夥居屋給「生仔隊」。

而每年香港生小孩的人數有近30,000多人,當然有部分家庭已派公屋;有些人已持有私樓。所以千多個居屋單位,對這類人真是有幫助。另外,買政府將公屋/居屋擔保期由30年升至50年。有些人誤會了是公/居屋要供樓50年,其實不是。房委會會為居屋提供擔保期,在擔保期間,倘若敘造八成至九成按揭,是不需要付保險保費,另銀行批核也會容易很多。

原本擔保期只是25年,現在加到50年,變相很多居屋都可以高成數上會。這意味,市場上,加了大量容易審批又可拉長供的居屋,變相舊居屋在更多競爭者加入時,很容易輸而不易升價。加上未來很多居屋會落成,除非閣下所住的居屋樓齡很新;否則,要考慮是否可以住別處而賣走舊居。

未有樓的人值得買一間樓。因為香港進入了「更M型社會」,貧富兩極化。如果現時未有樓,又不符合申請公居屋資格,即月入逾35,000元者,未來單靠打工儲蓄過生活會更苦。政府的資助明顯傾向於新香港人、或願意生小孩的人。有樓幫你儲到錢之餘,更希望透過樓價一旦升值,而走到M型社會另一邊;否則,無資產又住不到公屋者,可支配收入更少。

有樓者可趁機換新樓
在BSD下調後,有樓的人可趁機換間好的。反正未來準買家有一半都是新香港人,根據筆者團隊招待他們經驗,對沒鐵路又舊的物業,新香港人很少考慮。

換樓的人數將增加,因印花稅對有樓的人而言,只是由原本約2.5%至4%的印花稅,加至7.5%,只要肯付多些就可持有超過一間樓,對不少香港人而言,可換貨更可用自己名揸實間樓,確實總好過借「人頭」。

但對非香港永久居民,可以先不用付買家印花稅再後補,令香港樓市立即多一批準買家。

香港政府讓內地碩士生到香港做兼職,而這批人在香港每月都有幾萬元收入,到香港一邊讀書;一邊做美團,再返深圳消費,你說,對比他們留在惠洲或佛山,是不是更好呢?

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圖片來源:經一編輯部
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