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2024年9月9日 星期一

勁一專欄 - 龔成 2024年9月9日

勁一專欄 - 龔成 2024年9月9日


投資REIT的6大重點|龔成專欄
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房地產投資信託基金(REIT)是不錯的投資工具,現時不少REIT在港交所上市。投資REIT有少少似「買樓收租」,但不是自己買樓,而是該基金買樓,並買入一個物業組合,自己則擁有組合的一小部分。

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REIT會買入不同類別的物業,同時進行管理,並將

「租金」分派給投資者,令投資者如同買樓收租一樣。

一般REIT主要投資在各類型的房地產,例如服務式住宅、酒店、商廈、停車場等,主要的回報來自租金收入。

理想的收息資產
REIT被要求將「可分派收入」的九成作為派息,可以滿足派息比率高的要求。租金穩定,回報同樣穩定,REIT就成為理想的收息資產。

自己買樓收租好,還是買REIT收息好?其實各有利弊。

REIT優點包括入場費較低、買賣較容易和靈活、毋須自己管理、減少集中在單一物業風險、較易投資到不同類別的物業。

而REIT缺點也不少,例如管理權交給REIT管理層、投資者依靠管理層的質素和眼光、價格受投資市場影響而較波動、物業無法自住/自用、物業無法進行加按。

考慮REIT利弊以外,投資前也要分析六大重點:

(一)過往五年派息情況;(二)物業的類別、位置和質素;(三)租金情況和出租率;(四)租金的長遠增長力;(五)現時地區物業的大環境分析,以及(六)負債結構如何。

現時香港上市的REIT不少,包括陽光房地產基金(00435)、置富產業信託(00778)、泓富產業信託(00808),領展房產基金(00823),富豪產業信託(01881),冠君產業信託(02778)等。

由於投資REIT如同買樓收租,投資者要先了解該物業的情況如樓宇質素、樓價、租金回報等,再決定是否投資該REIT。

近年在港上市的REIT表現較弱,主要是受三個因素影響:

(一)外圍利率高,市場對要求回報增加以致基金價格受壓;

(二)出租率略有下跌;
(三)租金有下跌壓力。
長遠基金價格慢慢好轉
第一個因素,必須要到美國減息數次後才會好轉。雖然美國不斷推遲減息,但若投資者以長期眼光分析,減息是方向,故長遠REIT基金價格會慢慢好轉。

至於第二及第三個因素,就要看香港市道的回勇情況。

香港人消費模式改變,會影響部分REIT,例如趨向網購及北上消費。

不過香港人一向貪新鮮,因此部分人北上消費並不是長期性的。當然,也有部分人會成為一個長期消費模式。

因此,這部分會對REIT有影響,但又不用過分看淡,認為REIT完全無價值。

另外,近年香港經濟疲弱,影響寫字樓的租務情況,相信短期仍難好轉。惟經濟有週期,香港始終有獨特地位,稅率低也是吸引之處,故料長遠仍會改善。

撰文:龔成
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