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2012年6月26日 星期二

品中資 - 李飛揚 2012年6月26日

品中資 - 李飛揚 2012年6月26日
26/06/2012 10:23
《品中資-羅國森》越秀「孖寶」,要買就「孖份」
《品中資》上次提到,國企內房股比民企內房股較穩陣,當中除了龍頭的中國海外

(00688)和華潤置地(01109)外,就要輪到越秀「孖寶」。

如果越秀地產(00123,下稱越地)將廣州國際金融中心(下稱廣州IFC)注入越秀

房地產信託基金(00405,下稱越房)的計劃,能夠在下月11日的股東特別大會上通過,

那麼,我認為這一對孖寶都值得大家留意,因為這是一場雙贏的交易。

越秀孖寶在廣州IFC的交易中之所以是雙贏,主要因為越地可以藉出售IFC套現減債,

以擴大其他城市的房地產投資版圖;而越房藉著注入優質的商業項目,除享物業增值、租金穩定

增長之餘,也可以擴大資產基礎和基金單位的流通量,勢將成為房地產信託基金中的一隻龍頭股


越地投資於廣州IFC的金額約為81億元(人民幣.下同),出售物業後,一方面釋放了

物業的潛在估值,另方面也實際錄得5至7億元的收益,而45億元的貸款可轉讓,又回籠40

億元現金,直接令資產負債比率降至40%。
越房承擔IFC45億元的開發貸款外,餘下88﹒5億元,包括向境外貸款12﹒15億

元;向越地及獨立第三方配售基金單位,合共集資54﹒35億元;另向越地發行價值24億元

的遞延基金單位。
越房這次收購IFC將會帶來攤薄影響,每基金將減少派息1﹒8仙,故董事會決定擬派特

別息6﹒35仙作為「補償」,確保越房投資者利益不受損失,而越地在交易完成後至2016

年期末,將提供收入支援,協定經營溢利目標每年2﹒68億,支付收入支持的總額不多於

6﹒1億元。
*越秀「孖寶」將互動發展*
到目前為止,越地是內房股之中,唯一擁有房地產信託基金的平台,如是者,這次交易只是

一個開始。根據越秀管理層的透露,越地和越房未來將會發展一種常態互動的關係,越地未來續

向越房注入投資物業,目前的計劃包括廣州財富中心、財富天地及亞太世紀廣場。

當資金回籠後,越地又可以找尋更多地產開發項目,當物業發展成熟時又將注入越房,為越

房的投資物業資產不斷壯大,以提升股息收益。
越地雖然是廣州市政府的在港的窗口公司,但現時的地產業務已經擴展至廣州以外,甚至是

廣東省以外的城市,例如杭州、武漢、瀋陽及烟台等。大致上,越地已經攤開了一個以珠三角為

核心,長三角、環渤海及中部地區為輔的全國性發展布局。
*越房息率逾7厘*
截至2011年底尚有720萬平方米的未開發物業,而手頭上的土地儲備也有1116萬

平方米,雖然只及龍頭內房股中國海外的三分一左右,但也算相當不俗。

至於越房,過去只持有廣州五項商廈物業,包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣

場及越秀新都會大廈等,面積大約22﹒4萬平方米。
該幾項物業的出租率都接近100%,因此,過去幾年,這五項物業也為越房帶來穩定的租

金收入,但正正由於出租率已經飽和,租金收入要大幅上升已不容易,即是要維持增長,只有靠

提高租金。
但成功收購廣州IFC後,便可以一下子增加45萬多平方米的商業樓面,而且,廣州

IFC屬於甲級商廈,現時的出租率只有六成左右,未來增長的空間仍大。

越房是少數現股價仍高於招股價的房地產信託基金,但以昨日收市價3﹒66元計,都只不

過高於招股價兩成左右(招股價3﹒075元,2005年12月21日上市),可見她的表現

其實也不算突出。但越房最吸引的始終是息率高,以現價計仍有7﹒5%左右,差不多是最高息

的一隻房託基金。
雖然質素上,越秀「孖寶」仍不及中國海外或華潤置地,但這對「孖寶」的估值卻較兩大龍

頭吸引,因此,如果大家喜歡內房股的話,這對「孖寶」應該是另一個選擇,但記住要「孖住」

買,這樣可以減低風險。《經濟通通訊社資深分析員羅國森》
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