品中資 - 李飛揚 2012年6月26日
26/06/2012 10:23
《品中資－羅國森》越秀「孖寶」，要買就「孖份」
《品中資》上次提到，國企內房股比民企內房股較穩陣，當中除了龍頭的中國海外
(００６８８)和華潤置地(０１１０９)外，就要輪到越秀「孖寶」。
如果越秀地產(００１２３，下稱越地)將廣州國際金融中心(下稱廣州ＩＦＣ)注入越秀
房地產信託基金(００４０５，下稱越房)的計劃，能夠在下月１１日的股東特別大會上通過，
那麼，我認為這一對孖寶都值得大家留意，因為這是一場雙贏的交易。
越秀孖寶在廣州ＩＦＣ的交易中之所以是雙贏，主要因為越地可以藉出售ＩＦＣ套現減債，
以擴大其他城市的房地產投資版圖；而越房藉著注入優質的商業項目，除享物業增值、租金穩定
增長之餘，也可以擴大資產基礎和基金單位的流通量，勢將成為房地產信託基金中的一隻龍頭股
。
越地投資於廣州ＩＦＣ的金額約為８１億元(人民幣．下同)，出售物業後，一方面釋放了
物業的潛在估值，另方面也實際錄得５至７億元的收益，而４５億元的貸款可轉讓，又回籠４０
億元現金，直接令資產負債比率降至４０％。
越房承擔ＩＦＣ４５億元的開發貸款外，餘下８８﹒５億元，包括向境外貸款１２﹒１５億
元；向越地及獨立第三方配售基金單位，合共集資５４﹒３５億元；另向越地發行價值２４億元
的遞延基金單位。
越房這次收購ＩＦＣ將會帶來攤薄影響，每基金將減少派息１﹒８仙，故董事會決定擬派特
別息６﹒３５仙作為「補償」，確保越房投資者利益不受損失，而越地在交易完成後至２０１６
年期末，將提供收入支援，協定經營溢利目標每年２﹒６８億，支付收入支持的總額不多於
６﹒１億元。
＊越秀「孖寶」將互動發展＊
到目前為止，越地是內房股之中，唯一擁有房地產信託基金的平台，如是者，這次交易只是
一個開始。根據越秀管理層的透露，越地和越房未來將會發展一種常態互動的關係，越地未來續
向越房注入投資物業，目前的計劃包括廣州財富中心、財富天地及亞太世紀廣場。
當資金回籠後，越地又可以找尋更多地產開發項目，當物業發展成熟時又將注入越房，為越
房的投資物業資產不斷壯大，以提升股息收益。
越地雖然是廣州市政府的在港的窗口公司，但現時的地產業務已經擴展至廣州以外，甚至是
廣東省以外的城市，例如杭州、武漢、瀋陽及烟台等。大致上，越地已經攤開了一個以珠三角為
核心，長三角、環渤海及中部地區為輔的全國性發展布局。
＊越房息率逾７厘＊
截至２０１１年底尚有７２０萬平方米的未開發物業，而手頭上的土地儲備也有１１１６萬
平方米，雖然只及龍頭內房股中國海外的三分一左右，但也算相當不俗。
至於越房，過去只持有廣州五項商廈物業，包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣
場及越秀新都會大廈等，面積大約２２﹒４萬平方米。
該幾項物業的出租率都接近１００％，因此，過去幾年，這五項物業也為越房帶來穩定的租
金收入，但正正由於出租率已經飽和，租金收入要大幅上升已不容易，即是要維持增長，只有靠
提高租金。
但成功收購廣州ＩＦＣ後，便可以一下子增加４５萬多平方米的商業樓面，而且，廣州
ＩＦＣ屬於甲級商廈，現時的出租率只有六成左右，未來增長的空間仍大。
越房是少數現股價仍高於招股價的房地產信託基金，但以昨日收市價３﹒６６元計，都只不
過高於招股價兩成左右(招股價３﹒０７５元，２００５年１２月２１日上市)，可見她的表現
其實也不算突出。但越房最吸引的始終是息率高，以現價計仍有７﹒５％左右，差不多是最高息
的一隻房託基金。
雖然質素上，越秀「孖寶」仍不及中國海外或華潤置地，但這對「孖寶」的估值卻較兩大龍
頭吸引，因此，如果大家喜歡內房股的話，這對「孖寶」應該是另一個選擇，但記住要「孖住」
買，這樣可以減低風險。《經濟通通訊社資深分析員羅國森》
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