立論：建灣仔王國合和有睇頭 - 林少陽
合和新項目樓面面積將超過目前的合和中心(中)，長線升值潛力可觀。
上月底，籌劃接近20年，在政府及多個利益團體多番阻攔下，合和實業(054)終於宣佈，與政府達成灣仔合和中心二期的換地及補地價協議。
合和最新公告披露，合和透過退回其位於灣仔船街、堅尼地道及厚豐里附近地區總地盤面積5836平方米土地，另加37.26億元補地價金額，以換取相若地段、合和中心旁邊地盤面積9840平方米的土地。
該地皮將建成一幢總樓面面積110萬平方呎的綜合酒店，其中酒店部份佔76萬平方呎，將會是1024間客房的五星級酒店；至於零售及辦公室樓面，則分別佔餘下的30萬及4萬平方呎。
為未來收益主要來源
以總投資額90億元計，平均每呎樓面成本約8200元。雖然項目總成本遠高於集團早前年報披露的50億元投資額，但相對現時同區甲級商業大廈每呎約12000元的平均市價，相信項目最終仍能有意義地提升股東價值。
工程計劃今年底前動工，並於2018年建成。為了平衡股東利益及環境保護，合和中心二期樓高定為55層，建成後將低於目前合和中心的高度，亦遠低於20年前原設計的樓宇高度。
項目尚包括一項道路改善計劃、一個向公眾開放的綠植公園、一項大規模的植樹計劃，以及名為「灣仔步行通」的便捷行人通道，貫通合和中心及利東街項目，以連接半山堅尼地道住宅區及灣仔港鐵站，大幅提高了項目的建築成本。
該項目對合和未來的經常性收益，將有舉足輕重的作用。目前集團的旗艦物業合和中心，總樓面面積亦不過是84萬平方呎，連同其他位於合和中心旁邊的零星投資物業，總共加起來亦不過是103萬平方呎，仍然少於合和中心二期。
至於九龍灣國際展貿中心、荃灣悅來坊及悅來酒店等，由於地處偏僻地段，本身租值不高，而長線升值潛力，亦遠不及其位於灣仔的投資物業。
舊項目套現可打底
合和目前在本港的土地儲備不多，除了合和中心二期，集團只得跑馬地樂天峰，以及與信和(083)及市建局合作發展的喜帖街商住項目，其中樂天峰已接近售罄，預期可套現18億元現金。至於喜帖街項目，集團應佔投資額約45億元，預期將於今年底或明年初開售。兩個項目的現金回籠，剛好作為合和中心二期的資金補給。
合和主席胡應湘是其中一位我最尊重的本港商人，有遠見，有魄力，最難得的是，其多年來秉持着兼顧股東、債權人利益與社會責任的精神。可能是因為其不總是賺盡每一分毫的商業道德，以及近年內地政府下調公路收費的壓力，令合和的股價長期處於相對低位。我認為，近年上市民企接連爆發假賬醜聞，胡應湘長期堅守的商業道德，是股東及當今社會寶貴的資產。連同其未售的喜帖街項目及合和中心的現值，合和目前較資產淨值折讓約50%的股價，將隨着合和中心二期落成日子逼近，而逐步收窄。
筆者客戶持有合和實業
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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