C觀點 - 施永青
二手居屋名額白設
(2012年08月06日)
政府打算明年讓白表的申請者(非公屋居民)在居屋的第二市場置業，名額共5,000個，然而，很難明白為何政府要預設一個這樣的名額，或許5,000個是一個不少的數字，政府以為講出來有紓緩供應緊張的作用；但實際上政府對此是完全失控的。
過去，房委會自己賣居屋，當然可以預設一個比例，多少單位須賣給綠表申請者(公屋居民)，多少單位須賣給白表申請者。但在居屋第二市場，賣樓的不是房委會，而是之前買了居屋的小業主，政府憑甚麼規定小業主賣樓給哪一類的買家？
事實上，居屋的小業主有三種選擇：一是賣給私人市場的不設限的買家(須補地價)，二是賣給綠表申請者，三是賣給白表申請者。小業主賣樓時只有一個準則，就是價高者得，他們是不會理會買家究竟是白表、綠表，還是沒表的；關鍵是看最後落袋的錢有多少。
因此，政府根本不知道每年有多少白表的申請者能成功買到二手居屋，設名額也沒有意思。
現實的情況是：住在公屋裡的人比租私屋的人多，加上公屋居民不用捱貴租，容易積累較多的首期；因此綠表的申請者在居屋的第二市場往往有較強的競爭能力。如果他們出的價錢高，小業主一定會賣給他們。小業主是不會理會政府有甚麼白表名額的。
過去，居屋第二市場每年約有2,000個單位賣了給綠表申請者；現在多了白表申請者，我估計大概會多1,000個成交左右。政府所說的5,000個名額可能要5年才能完成。即使政府加大名額，亦很難左右小業主的選擇。
現時居屋第二市場交投不太活躍，原因並非純是需求不足，而是因為小業主賣了居屋之後，根本不容易在私人市場上換取一個更好的單位，除非他們的經濟條件出現了較大的改善。
然而，自從香港經濟轉向偏重金融及專業服務之後，社會上只有高層的收入增長得較快，中低層的收入卻停滯不前，甚至有下滑跡象。居屋的小業主大部分只屬社會的中層，收入改善不大，要他們去私人市場換樓，真是談何容易！
再者，居屋的小業主賣樓後是收不到市價的：賣給私人市場的買家，得補地價給政府；賣給白表或綠表申請者，得提供原先自己買回來的時候同一樣的折扣。由於白表與綠表的買家將來仍有補地價的責任，他們出價是一定會打折扣。
在這種情況下，居屋小業主的換樓能力一定比不上私人市場的小業主。他們大部分都得在原有的居屋單位裡住下去。因此，很難期望居屋第二市場的成交會因政府增加白表名額就大幅活躍起來。
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