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2012年9月26日 星期三

財經觀點 - 雷賢達 2012年9月26日

財經觀點 - 雷賢達 2012年9月26日
25/09/2012 15:23
《財經觀點-雷賢達》政府應採激進措施防止樓市泡沫
《財經觀點》美國宣布啟動QE3,超低利率延至2015年中,在聯匯制度之下,不難預

計香港物業價格將繼續獲得支撐。只是有心買業者愈加擔心,如果現在不買,未來供應有限,樓

價可能會更高。
香港科技大學教授雷鼎鳴在近期的一篇評論文章中認為,QE3的目的就是在於推高通脹,

使得美國的名義GDP增長,讓人相信經濟又開始增長,企業就更願意去投資、生產及增聘人手

。但如果實際GDP只是小幅增長,而價格上升持續,就將面臨新一輪通脹的壓力。

*港府現有政策針對性不強*
QE3公布後,香港金管局馬上推出特別針對第二套物業的新政策,以進一步降溫樓市。同

時,政府又為「港人港地」選址,並設立30年內物業只可轉售港人的限制。

值得留意的是,金管局總裁陳德霖表示,有關措施並非為了推低樓價,而是減低樓市周期的

價格波動。
正如我上一篇文中提及的,新政府剛上場時不斷表態,不會壓低樓價以提升購買力。這給投

資者和買家一個訊號,就是不用擔心樓價會下跌,從而打消了大家對樓市中長期下跌的擔心,對

買樓投資甚至投機形成鼓勵。從目前看,政府在樓市降溫、控制非本港居民購買物業方面並沒有

實質進展。
*提高購房借貸成本*
政府雖然調低銀行樓宇按揭的成數,但無阻開發商提供二按,按揭成數仍然可被拉高。政府

又收緊按揭供款年期至最長30年,但實際上,供款年期不應超過20年,只有在樓市蕭條或經

濟下行,為避免還款拖欠,才應延長至30年,否則供款期限可延長,只會更加勵買家購買其難

以負擔的物業。
此外,貸款利息如此低之下,樓宇按揭成本低於物業的租金收入,等同於銀行主動付錢給借

貸者買樓,這當然吸引很多的投資者和投機者。
如何能夠增加買房者的借貸成本,提高按揭貸款利率,抑或在銀行收取借貸利率之外增加其

他收費,政府或可沿這一思路認真考慮。
*限制非本港居民買樓*
另一重要方面就是限制外來的非本港居民買樓,當然香港作為自由市場,相關措施可能引發

激烈爭議,但在未來幾年的超低利息、新單位供應水平仍低的環境下,這是有必要的。即使未來

四年政府承諾的60000個單位可以實現,新增供應仍是不足夠。況且來自「港人港地」政策

的新增單位有限,而且未來三年也難投入市場供應。
規劃未來新增單位供應非常重要,不僅僅數量上增加就可以,而是應該增加至超過未來兩三

年的需求水平。這樣買家就不用在眼下急於入場,樓價也可紓緩。
*積極推動城市再開發*
在增加物業供應方面。有以下一些因素需要考慮:一是,發展商手上持有包括農地的土地儲

備,政府要鼓勵發展商去開發。另外要確保拍賣土地在一定期間內賣出,不可擱置,遭擱置的可

再投入市場買賣。政府可要求發展商盡快開發土地,或者提供一些低價住房作為中標的回報。

二是,要加快推進城市的再度發展,政府可以劃出一些區域,在較短時間內進行整塊區域的

再度開發,而不是東一塊西一塊等著慢慢收購後才開發。
三是,促使港鐵公司加快新地鐵線路的建設,而非一定要與發展商進行聯合開發。港鐵也可

以自身進行土地開發或者聯合政府資助的機構進行開發。
四是,政府可考慮重新開發舊有的工廠大廈,與其將這些大廈修繕或者用於其他用途,不如

直接購買後重新開發。
居住問題在香港是非常重要的範疇。未來兩三年的低息和房屋供應不足的環境下,政府需要

預先採取緊急而激進的措施,避免未來一些年出現樓市過熱或者樓市泡沫爆煲的狀況。如果等到

樓價可負擔水平達到50%的時候,再採取措施,屆時利率可能會上升,樓市泡沫破滅將難以避

免,同時也會給經濟和社會大眾帶來一系列的傷害。《資深基金業人士雷賢達》

註1:本文為個人觀點。
註2:本文由雷賢達先生用英文撰寫,《經濟通通訊社》記者呂成整理。

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