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2013年1月8日 星期二

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年1月8日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年1月8日

恆基地產主席李兆基先生在1月6日提出,在免補地價的大前提下,可以興建約300平方呎、售價約100萬元的住宅單位。筆者翌日在網上瀏覽,已發現有各界人仕作出評論,可見大家都對之嚴陣以待。當中有人已在盤算,如何防止他人獲利,又有學者已經跳步想到如何推展到工廈、丁屋等,以便釐定政策涵蓋範圍等問題。

只不過李先生明明是發展商,為甚麼想到像特首提出新房策那樣?說穿了,只是一個商業上的建議:恆基出地,撥出「環頭環尾」來建一些300呎售價約100萬元的「經濟適用房」;而政府免補地價,並要包七通一平。換句話說,就是將補地價的金額變成磚頭砂石,然後經由發展商之手賣給市民。

其實就是舊瓶新酒,以前都有類似的例子:例如天水圍發展商的土地,先由政府收購,然後撥回部份給發展商建私樓,政府興建公屋居屋及其他公共設施;又或者像?魚湧站項目,整個項目由發展商興建,然後撥出部份做居屋;甚至乎像鴨?洲的深灣軒和長沙灣的碧海藍天,原本都計劃由發展商興建,前者撥出部份座數,後者隨機抽出單位,作為居屋出售的「混合式發展」;後來才因市況不招,由發展商補地價作私樓出售。筆者以前曾為文講述:

公私混合式發展再度招魂(2011/09/06)
http://blog.yahoo.com/_B4PDDA4NJB3NVUAHKNQL43B5Q4/articles/72588

據稱天晉二期每呎建築費達3,000元,300呎單位豈不是要90萬?假設那些單位只需要一半建築成本,地價毛成本(未計七通一平及補地價)要每呎1,000元,每個單位「見得到」的硬件成本已經要75萬。如果將七通一平及補地價當作沉降成本(因為生地變熟地都有這些成本),發展商一樣有25%利潤。

根據恆基地產2011年年報,公司持有4,190萬呎農地,其中位於東北三鎮及洪水橋的有910萬呎;「假若均獲准以兩倍地積比率發展,其可建樓面面積將達1,820萬平方呎。假若獲准以三倍地積比率發展,其可建樓面面積更將高達2,730萬平方呎。」

總土地面積

烏溪沙的迎海項目,於2009年10月每呎樓面補地價3,243元,當時中原城市指數大約73點,現時指數已上升了六成,假定地價只當一半升幅三成計,每呎樓面補地價大約4,200元,套用在兩倍及三倍地積比率計,補地價金額分別為764億及1,146億。如果計足六成(仍未反映未來的樓價升幅),則要增加到944及1,416億。不要忘記這只是計四個新市鎮內的農地,如果計及所有4,190萬呎農地,總金額還要增加3.6倍,相信四叔有生之年,都難以全數發展。

所以站在四叔的立場,與其要拿出鉅資補地價,不如免補地價將部份農地變相撥給政府,把地價這些已出之物套現,就算最終用成本價將落成樓宇交予政府作公屋及居屋,放棄那25%利潤,一樣除笨有精。

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