C觀點 - 施永青
樓價反彈不代表續升
(2013年01月08日)
【am730專欄】政府出辣招後，樓價只回落了三周，但旋即連升四周，接近收回全部失地，市場氣氛又再恢復樂觀；有人甚至認為政府的辣招已經失效，樓市又會繼續急劇上升。
我不認同這種看法。我認為無論SSD還是BSD都是會有實效的。前者可以完全阻礙住宅市場的炒家入市，後者可以接近完全地打擊外來資金以及機構投資者的買樓意欲，令市場的需求大約少了兩成。如果市場沒有出現新的利好因素，2013年的樓市一定好不過2012年，甚至有可能從2012年的高位作適度的回落。
現時的樓價反彈，動因並非來自市場的新生力量，而只屬於前一段時間觀望的人重新入市。一經消化，市場又會恢復平淡。現時傳媒一味唱好樓市，其目的只在於凸顯梁振英的抑市政策無效，旨在倒梁吧了。投資者可不要誤讀這類訊息。
2013年中國的經濟雖然有機會復甦，內地富起來的人可能又會來香港投資，但這些資金在BSD的影響下已沒法流入住宅市場，他們要麼買工商舖，要麼買股票，沒有能力推高住宅樓價。
再者，政府復建居屋，新供應雖然不多，但符合條件的購買者一定會傾向等待，而不會急於在私人市場買樓。因為，一旦擁有物業就不能申請居屋，白白放棄了政府提供的資助。因此，流入私人住宅市場的首次置業者，會從2013年起逐漸減少。
此外，未來幾年的樓宇供應量雖然不算多，但起碼會比之前的幾年多，而且不是多少少，而是多5%以上，對市場不可能沒有影響。加上樓價在2012年已升了不少，買得起樓的人已進一步減少。在以用家為主力的今天市場，交投量會對價格非常敏感。這些都足以對2013年的市道產生負面的影響。
現時，二手市場的業主雖不傾向賣樓(原因昨文有述)，但一手市場的發展商則不可能不賣樓。大的發展商每年都有新盤落成，不能都留到明年才賣，這只會增加明年賣樓的壓力，令樓價更難回升，不利公司的整體收益。因此，我們必須留意地產商貨尾的積累情況，如果接連有多個盤都賣得不好，地產商除了減價之外，別無選擇。
況且，地產商多是上市公司，每年都得交成績表。一旦賣樓速度達不到基金經理的預期，他們就會擔心公司的派息能力，甚至會減持有關公司的股票，導致股價回落。這會進一步影響公司的集資能力，或者招來惡意收購。因此，地產發展商不可能不設法維持一定的賣樓速度，並在必要時犧牲價位，以保障銷量。
在這種情勢下，不排除樓市會在2013年被一手市場拖累的可能性。投資者要密切留意一手市場的銷情。
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