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2013年4月17日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月17日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月17日

圍師必闕,指你死路
金價在一日之內由每安士1,500美元跌到1,325美元,跌幅超過一成,市傳是塞浦路斯沽金,就算佢有金,都不會多到足以推倒市場。市場上有人說印度人和日本人大量沽金,卻又有人說中國和俄羅斯大量買金,最終都不知是推倒金價。



其實黃金早在2011年中見頂,由1,800美元起計到1,550美元的支持位,已經跌了成半,現在連支持位都跌破,正式進入一浪低於一浪。幾年來人們都將黃金等實物用作對沖通脹和對抗貨幣貶值,資金就像被圍城的守軍要找尋出路,在國際層面上商品是一條出路,在本地層面除金銀等貴金屬外,自然就是物業投資。現在各種商品均進入跌勢,資金又少一條出路了。



國際金融界的陰謀論認為,美國為求資金購買美債,就在各個市場進行逐個擊破,比如歐債危機,以至現時的日圓貶值,目的是將資金趕到美國避險。這令筆者想起一個成語:「圍師必闕」,出自《孫子兵法.軍爭篇》,意思是包圍城裡的敵軍,要留缺口,不要四面堵死,以免敵人拚死抵抗;第二層的意思是:將敵軍引導到必死的絕路。

讀《明朝那些事兒》有講中日大戰,明軍攻平壤城,故意不攻東門,日軍抵擋不住就往東門逃,「當日軍蜂擁逃出東城城門的時候,我相信他們已經找到了答案。東城城門外,是一條大河,波浪寬。於是日軍麻煩了,要繞著城牆跑,只怕是沒個頭,要回頭跑進城,估計明軍不讓,前無去路,後有追兵,百般無奈之下,只剩下一個選擇——跳河。我記得,那一天是正月初九,北風那個吹……」

套用在持有大量資金的人來說,美元就一定大貶值;人民幣是會升值,不過出入多多限制;港元存款接近無息,還要隨美元貶值;股票、窩輪、牛熊證,輸到怕了。買金本來可以保值,現在已打破神話;圍師必闕,就在樓市,問題是究竟又會不會是一條絕路?

這一浪樓價上升,建基於資金泛濫遇著物業供應短缺,以現時可見的數據,未來幾年供應量漸漸上升,短缺不再;政府辣招卻誤打誤撞地凍結了大量二手市場供應,所以雖然中原指數連跌三周,跌幅都只是毛毛雨。

如果沒有各種稅項限制出售,在目前樓市信心動搖之下,相信二手盤會排山倒海般湧出市場,與日漸增多的一手盤搶客。但是政府將SSD由兩年變做三年,少於三年內交易的二手盤出售的誘因大降,而兩三年前買的樓,不單賣價大有水位,而且以買入價計,租金回報其實不俗。為令大家易於明白,現以美聯的平均樓價和租來運算:

購入呎價
租金樓價比

現時(2013)
7,263元
3.9%
一年前(2012)
5,857元
4.9%
兩年前(2011)
5,673元
5.0%
三年前(2010)
4,532元
6.3%
現時租金
每呎月租23.77元,即每年285.24元
上述租價比未計管理費、差餉、地租、物業稅等支出
以現價買入計,租金回報當然不理想,但是對於被SSD綁著的業主來說,回報率就高得多。站在他們的立場,賣樓除了要交SSD外,更涉及機會成本的問題:即使樓價會跌,如果下跌的幅度比其他投資選擇少,從財務的角度他們都不會去賣樓。

以上是從投資者的角度看,若自住者賣出自住樓,希望在樓價下跌後低位入貨,以現時買賣樓宇多重稅項,借錢息又貴,按揭成數又諸多限制,恐怕現在賣樓,他日跌市都未必買得返。

「圍師必闕」也可以套用在樓市上,政府各種措施包山包海,希望阻止各式人等買樓。偏偏就是圍城缺一,有一種人被鼓勵買樓:就是綠悠雅苑和5,000個白表免補地價購買居屋,這樣網開一面,又是否另一種指你死路呢?有些中籤者已有同感,用腳投票。

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