香港樓語 - 陳東岳 2013年9月19日
即市新聞
19/09/2013 14:43
《香港樓語-陳東嶽》深圳「城中村」的成功經驗堪借鏡
《香港樓語》新界鄉議局主席劉皇發表示,為善用土地資源,可考慮發展高層丁屋。其原理
是集中多個原居民的建屋權,發展成一座高層建築,每戶原居民得到與原本「丁」屋一樣的樓面
面積,而各戶共同享有地皮的某個不可分割份數及公用設施;這樣做的好處是,佔用地皮面積較
細,而地皮上蓋空間卻可被充分利用,於是收到地盡其用的效果。
如何解決「地」荒是香港目前所面對最頭痛的難題。早年新界發展新市鎮,取得良好效益;
曾幾何時,內地城市在十多年前曾到港取經,學習市鎮重建。內地發展迅速,短短十幾年間,現
時深圳「城中村」舊村改造,成績早已突飛猛進。
*互相學習,取長補短*
早前新界鄉議局組團考察深圳5條改造的「城中村」,包括崗廈、水圍、上步、上沙及下沙
等,其成功經驗值得香港借鏡。其中最重事的理念是允許舊村村民自行組成發展股份公司,由股
份公司牽頭做重建發展。由於城中村周邊被城市高樓大廈包圍,市政府允許把整片舊村所在的土
地,作較高密度設計規劃,比如崗廈村的容積率是9﹒8倍,當中住宅佔34%,商業(包括酒
店及寫字樓)佔33%,其餘為公共配套設施等。
該村2006年做拆遷工作,由於新增容積率高,令可發展樓面增加,收地時可付出較優厚
補償條件,股份公司讓住戶可靈活選擇現金或換樓甚至回遷。當時搬遷8萬住戶,收地拆遷工作
順利進行,於兩年半完成。較為特別的一點是,原來的居民可選擇成為股份公司的小股東,分享
發展公司的紅利。
*舊村重建,開發新地*
在當地政府配合下,股份公司引入財團出資發展及向政府補地價。據了解,補地價金額由市
政府及街道辦政府按比例攤分,政府負責把市政配套設施因新發展所引致的需要而增加容量。崗
廈村發展預計2015年完工,建成現代風格的建築群,小區內亦順應原居民要求,保留了代表
傳統文化的「文天祥紀念館」等一系列歷史文物。
香港於1972年開始實施丁屋政策,經歷數十年發展;荃灣、沙田、屯門、元朗、大埔、
青衣等傳統丁屋村落,都是一大片三層高的建築,這些新市鎮都發展了幾十層高的多層大廈,高
矮建築彼此對比鮮明。而新市鎮都有港鐵服務,交通方便,借鏡深圳「城中村」的成功經驗,或
可將概念引進香港的舊村重建,假如成功實行,亦不失為香港開發新增土地資源的另一渠道。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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