實戰理論：樓貴租貴經濟死梗 - 沈振盈
■高樓價、高租金對經濟必然造成打擊。
議息前市況仍然淡靜，今日長假期前，就更加難估計。既然難估，不如等下周放完假回來後，再等埋期指轉倉才作部署。今日長假期前夕，策略上不宜重倉。當然，小投資者最擔心的是大市升了上去而自己冇貨，怕被拋甩。但想深一層，過去數年同一時刻是否都有如此想法，最終的結果還是被套牢？
超人李嘉誠表示，看不通未來四、五年的樓市走向，真的嗎？其實怎會看不通？一切已擺在眼前：供應開始增加、利率趨勢將有轉變、投資環境不同、美國退市、投資需求減少、經濟趨淡、通脹轉通縮、政策從「托市」變「壓市」……種種因素皆對樓市極之不利。
利淡因素接踵來
地產界的一致口徑，皆將樓市低迷歸咎於「辣招」，但事實是否如此，大家心中有數。辣招影響最大的，是樓宇銷售，而非樓價起跌。即是說，不要再將未來樓價大跌賴到政府的頭上。印花稅影響投資需求，但不會阻礙真正的置業自住需求。衣食住行必需品不可單從投資角度考慮施政。而新樓銷售條例加強監管不良及誤導的銷售手法，也是直接令新盤銷情下跌的致命傷。
樓價下跌，主因一定是基本因素的改變，上文所提及的因素，皆是左右樓價的原因。當此等因素已變，樓市由升轉跌也是理所當然。每一個投資市場都有周期，這是必然的定律，不合理地升過龍，自然要跌回合理水平。
李嘉誠說雙辣招對經濟的負面影響，明年會出現。此言差矣！倒應該說，高樓價、高租金對經濟的負面影響，現已出現，並會影響本港未來三至五年的經濟。
沈振盈
證監會持牌人士
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