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2013年9月9日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月9日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月9日

置業信箱──如何識別化粧樓?
問:我有朋友以前買過樓,裝修睇落好靚,住落發覺問題多多,好多野要整,D去水位落曬通渠淋曬漒,去水都仲係好慢,搞到要搭棚換渠。

聽人講呢D就係傳說中的「化粧樓」,係咪真嫁?咁第二時我自己買樓,又點樣避開呢D情況呢?

答:市面上所謂的「化粧樓」,是指一些人買入舊樓之後將單位翻新,不過只是粉飾表面,而無視損壞的部份,暗示是一種欺騙的行為。

平情而論,既然是二手樓,舊是正常,因為被人住過,多多少少都有損壞;但偏偏有些單位顯得特別新淨不特止,就好像沒有人住過那樣,甚至連油漆味都未散,那就很大機會是化粧樓。將心比己,層樓不是自己住,轉眼又要賣給別人,又怎會靚裝豪裝?

以前樓市不景,為了增加單位吸引力,執好間屋才去賣亦無可厚非,但是當樓市熱潮時,為甚麼又會有人這樣做呢?原來是有些人壓價購入殘舊物業,然後做低價的基本裝修,以至將單位損壞的部分以最廉價的方法遮掩,再將樓宇加價出售圖利。

不過在SSD之下,買入單位要綁三年才可以免稅出售,就算買殘舊物業都不想落本裝修,草草出租了事,化粧樓的現象已隨之而大減。不過以防萬一,筆者都講下化粧樓的特點:

1. 化粧之為化粧,即是裝修時只著重美化外表,而非解決單位的內在問題,所以最著重的是「看得見」的部分,如牆身、潔具表面等。但是要整地板,舊式的柚木板還可以刨去表面後,油上一層光由(俗稱「瀝架」);現時主流的複合地板(如櫸木板、楓木板),只能更換而無法修補,所以「牆新地板舊」,較大機會是化粧樓。

2. 鋁窗、水渠、窗台漏水、內牆喉滲水、窗口對上的天花因鋼筋生銹爆裂之類,如果要根治問題要花一筆,而且費時甚久。那就只作表面的粉飾。比如窗台漏水令到窗台下油漆剝落,乾脆只是剷去舊漆再油,更懶惰的甚至只是在表面覆一層乳膠漆,時日一久將再次剝落。從外觀看局部地方油漆較新、較厚,便有機會是如此。有時甚至只用牆紙掩蓋,卻鋪得不熨貼,均要細心留意。

3. 下水道包括廚房、廁所、浴缸等,如出問題要維修亦是花費十足,卻不易在睇樓時察覺,尤其是去水較慢,匆忙間疏忽測試,甚至睇樓時業主拒絕試水,可以說是一個明顯的訊號。

化粧樓是不是一無是處呢?如果不是自住而是收租,那還可以接受,如果單位是自住的話,不如買一間殘舊一點的「素顏盤」,然後由自己安排裝修。

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