C觀點 - 施永青
樓市升浪已經完成
(2013年09月09日)
【am730專欄】上周中原城市領先指數升了0.84%，已連升了三周，又升至120點以上。有人以為樓市又再恢復上升，我認為這個機會已不存在，投資者不宜有過多的幻想。
中原城市領先指數，是全球地產指數中更新得最快的一種。中原憑自己的高市場佔有率，可以用自己掌握的數據作統計，而不需要依靠滯後的政府數據，才有每周更新一次的能力，其他地產指數大都要每月才能更新一次。
這是中原城市領先指數的優點，但更新得快，亦會有較多的波動，短期的趨向性缺乏指引作用，連升三周很難視作是一種趨勢。如果離遠一點看，樓價在今年二月政府推出雙倍印花費以來已經見頂，至今一直沒法突破123.66的高位。現在只能說仍在高位爭持，不能說重新踏入上升軌道。
出現這種情況的原因，是政府的抑市措施，雖然會阻礙買家入市，但同時亦會遏抑賣方放盤。因為一旦把原有的物業賣出，就會很難重新入市，再買樓就得付出額外的印花稅。所以，有樓的人都慶幸自己以前買了樓，不肯輕言賣樓。結果政府的措施不但遏抑了需求，同時也遏抑了供應，以致成效不彰。
不過，我預期這種好淡爭持的情況不會維持太長的時間，今年底之前應可揭曉；而爭持的結果將會由淡方勝出；亦即是說，未來樓價的主趨勢將會是向下。
過去，我看好香港樓市，主要有兩大因素：一是中國經濟持續增長；二是全球發達國家都在行QE。
中國經濟持續向好，內地先富起來的人就會來港投資，令香港的樓市多了一批有高負擔能力的投資者。這是過去幾年推動香港樓價上升的主要動力。
不過，自從政府推出買家印花稅與雙倍印花稅之後，內地人要在香港買樓的成本已大大增加，購買意欲即時被抑壓。內地資金轉流向英美等海外國家。這項針對樓市的利好因素已無從發揮。
另一方面，美國聯儲局已把退市擺上議事日程，量化寬鬆政策已近尾聲，這項支持香港樓市上升的重大因素亦將失去動力。現實是十年期美國國庫債券的利率已從1.5%左右升破了3%。隨著利率的上升，人們對投資地產的回報期望會跟著增加。很明顯，這種主觀期望的增加一定快過實質租金的上升能力，其結果就是樓價必須回落，以適應人們對租金回報率的期望。現時，房地產信託基金與收租股已率先對這項消息起反應。領匯的股價已跌了兩成有多，樓價應很快會跟隨。
近期，社會上的評論已明顯轉態，看淡後市的已成主流，好友已勢孤力弱，好淡爭持的形勢不會維時太久，淡友遲早勝出。一旦勝負揭曉，跌勢很可能會突然轉急，投資者要有心理準備。
上一篇
施永青 am730C觀點 舊文