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2013年12月4日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年12月4日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年12月4日

城市結構大重組(八):新界南
新界南指葵青區和荃灣區,由於歷史發展的原因,新界南主要產業是工業和由此衍生出來的貨櫃碼頭業,而由於要支持勞動力密集的產業,政府也將大量公營房屋放置於工業區附近,尤其是葵青區,是公營房屋比例較高的區域之一。

私人住宅的分佈,除單幢舊樓外,大中型屋苑在市中心集中於港鐵站,包括葵芳、荃灣、青衣和荃灣西等四站,而鄉郊則集中在油柑頭、深井、青龍頭和馬灣四處。屋苑成聚合狀,位置相近,交通和社區環境相近。在新界南揀樓,是先揀地段後揀樓,比較的只是硬件,比如同是荃景圍,愉景新城和荃景花園較貴,荃灣中心和荃威花園較平,只是反映樓齡和硬件的。

而各車站的聚落相繼興起,早期是荃灣線的葵芳和荃灣站,近年是青衣站,以至尚在發展中的荃灣西站,尤其是荃灣站和荃灣西站之間的荃灣市中心,即沙咀道眾坊街一帶,是多年來的商業重心。

表面上新界南大局已定,鐵路上蓋項目全數批出,大多數土地用罄,其實新界南距離市區,只欠一步,而這一步就是搬遷貨櫃碼頭。



葵青貨櫃港共有八個碼頭,分佈在藍巴勒海峽兩岸,基於保護港口條例,只有青衣島的西岸和南岸可以填海,所以政府諮詢將青衣西南填海作為擴展物流業之用。



筆者以前建議過,將葵湧的數個泊位搬去青衣西南,便可以釋放葵湧沿岸一大片的土地,不過要長治久安,就是將整個葵青貨櫃港搬到北區沙頭角,並新建高速公路接駁新界環迴公路,即九號幹線,這樣除了可釋放大量土地外,亦可以降低進入市區的車流量。



新界南的另一個計劃,就是屯荃鐵路,以及在深井填海進一步發展,這兩個計劃經多年討論都無寸進,以現時青山公路沿線的人口,根本就養不起一條鐵路,亦欠缺足夠的土地價值來補貼工程費用,即使深井填海規模亦不足以改變預算。



當然,上述都是概念性為主,簡而言之,新界南在未來十年內完成荃灣西站一帶的發展後,將會像港島東那樣被定型,除非政府能推出大型的發展計劃。

在十年後,新界南的城市結構將會是:
一級商業區:荃灣市中心、荃灣站、荃灣西站
二級商業區:葵芳、青衣
高級住宅:荃錦公路
中級住宅:各大中型屋苑
平民住宅:公營房屋、單幢舊樓
產業:各工業區及貨櫃碼頭
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