股市新談 - 彭偉新 2014年2月24日
內房股業績再佳也難升
無論是在本港上市，抑或內地上市的內房股成為了今日股市大跌的焦點，除了是因為內地剛公佈的100大城市在1月份的價格繼續上升，觸發到投資者擔心內地樓價太高會觸發中央加強對內地房地產的整體監控，不過，筆者認為最主要下跌的主因，仍然是對於內地有報導指出部份內銀企業包括興業銀行已開始暫停對內地房地產項目的融資審批，令到市場投資者擔心這是否意味著中央對於內房貸款有進一步收緊的暗示。
其實，內房股的整體股價走勢自去年第四季開始已相對較弱，雖然持續的數據顯示著內地的房地產市場未有出現見頂的情況，尤其是去年內地70大城市的價格走勢大致仍然繼續上升，加上內地多家主要內房公司在去年整體的項目銷售均能超過去年的全年目標銷售額，不過，內房股自去年下半年以來的表現，可以說是股價走勢完全與消息脫節，可以顯示出投資者對於內房股的看法，根本未有因為銷售數據超標而得到讚揚，原因其實可以說是不言而喻。
究竟，一向為市場所樂觀的內房股，為什麼會出現如此的現象？尤其是市場相信內地的剛需基本上可以撐起內房股，再加上內地經濟增長一旦出現回落，又或者未能達標時，內房市場總會成為支撐內地經濟的最重要一環，加上內房的融資及房貸與銀行業又緊緊的相扣，有投資者便指出，內房市場又是內銀行業以外的另一個「Too Big to Fail」的行業，所以，認為當內房股因所謂的「政策風險」而急跌時，便是最好的買入時機，不過，筆者自去年第四季以來，便一直指出內房股的走勢只會有反彈而無上升的走勢。
雖然或會有讀者指出筆者只屬於事後孔明，又或者會惹來無理的批評，不過，筆者也只是想提醒投資者當前的市況已不可以與一年或兩年前相比。
現時，雖然市場上未有看到太多與中央進行房地產調控的消息，不過，今次有多家銀行突然暫停至3月份的地產項目融資，相信是為了要整治內地房地產開發商的氣勢，尤其是內房公司經過了2012年最艱難的情況，每每進行融資時，要付出的利率高達30%，但2013年整體內房公司已經成功的把一批低成本的項目進行吐現，令到大部份的內房公司負債返回80%以下，因此，他們的持貨能力相對較強。尤其是去年有不少的房托產品推出，幫助不少的內房公司可以透過較低的成本進行融資。所以，筆者相信如果內房公想押後賣樓的時間，絕對有條件及有能力，這會阻礙到內地房地產市場的正常修正。
而今次銀行間突然很有「默契」地暫停融資，相信中央「暗打樓價」的動機也很明顯。所以，在有內房公司開始大手割價的情況下，相信樓價的跌幅開始後，並不會很快便會出現見底回升的局面。因此，筆者預期未來內房股所公佈的季度數據或會繼續向好，不過，由於市場對內房股所要求的股價對比每股資產淨值的折讓，由之前所要求的20%大幅擴闊至40%或50%，因此，內房股的股價下跌情況仍然會是行業的普房現象。
京華山一研究部主管
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