國際視野 - 王冠一 2014年2月24日
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按揭壞帳 炙手可熱 Written by 王冠一財經頻道
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Published: 24 February 2014
Created: 24 February 2014
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美國樓市表面風光，鳳凰城、阿特蘭大等地的樓價，去年皆錄得逾兩成升幅。樓價上升的背後，主要是由機構投資者炒起，事實上，很多用家並沒有能力置業，甚至要被逼遷離本來屬於自己的物業。美國的樓市似乎已嚴重被扭曲了。
私募基金、對沖基金等機構投資者，為了增加物業投資回報，選擇專攻收購銀主盤，因為銀主盤價格通常較市價為低(銀主盤即是貸款者無法供樓而放棄物業，物業被法院強制拍賣，套現的錢歸還銀行)。
投資銀行高盛、美國最大業主黑石基金(Blackstone)，也是熱衷購買銀主盤的一份子。在高盛、黑石這兩大買家不斷入貨下，不少對沖基金亦跟隨入市，希望趁低吸納暫作收租用途，幾年後等待美國地產市道真正復蘇暢旺，便悉數出售。所以目前即使美國經濟前景未完全明朗，新屋市場依然供不應求。
不過，基金想購買銀主盤的機會已經愈來愈少，因為投資的需求增加，而供應有限，目前全美錄得逾90日不還款而需要被強制拍賣的按揭貸款個案，只有約220萬宗(佔按揭貸款宗數5.4%)，數字跌至2006年以來的低位。基金惟有轉移視線，物色購買銀行按揭壞帳的機會。
銀行的按揭壞帳，是指貸款人(即業主)，未能按時每月還款，致令該筆貸款慢慢變成壞帳。部份銀行為免被監管機構追究，選擇平價出售這些不良資產，以提升資產質素。
購入這些壞帳的基金，待貸款人(業主)還不到錢的時候，便可以把有關物業據為己有。而這種以按揭壞帳方式購置物業的方式，隨時較收購銀主盤更劃算。以基金公司Starwood Waypoint的投資組合為例，該基金旗下共持有1736筆壞帳(投資總額2.19億美元)，折合每筆壞帳平均成本12.7萬美元；另外又持有5049間租賃物業(投資總額7.07億美元)，折合每層物業平均成本14萬美元。兩者一比之下，以「買壞帳」方式購置物業的方法，較直接購買租賃物業，便宜接近一成；較物業市值甚至有機會低20%至35%。難怪一旦出現貸款人斷供情況，基金公司將毫不考慮沒收物業，完全無意協助貸款人進行債務重組，因為這樣做回報更可觀。
其實，銀行當然也想保留壞帳，以便日後沒收物業；可惜現時監管機構要求愈來愈嚴，銀行持有壞帳有一定風險，需要撥備更多。換言之，銀行持有壞帳的成本變得更高，無奈之下才選擇以折讓價把壞帳出售。其中，美銀去年便賣出總值347億美元的壞帳，較一年前的131億美元為多；摩通今年2月亦賣出3.9億美元壞帳；?控亦已出售10億美元的壞帳予貝萊德。
美國樓市之所前出現如此多光怪陸離的現象，全都歸咎於昔日的政策問題。只有當美國政府適時修訂樓市政策撥亂反正，基金投資壞帳博取收樓套利的空間才會相應萎縮。
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