焯焯有餘：想買樓請等等 - 關焯照
■筆者分析指，在政府大增土地供應及明年將加息兩大負面因素，樓價必受壓而下挫。資料圖片
運輸及房屋局上周五公佈今年第一季的施工量為8,000夥，較上季的3,500夥高出4,500夥，而較上年同期的1,100夥，更高出6,900夥。當然，施工量的急速上升絕對是預期之內，因為在過去幾年，政府不斷增加私人住宅土地供應，驅使無論私樓施工量和落成量，在未來將會有可觀的升幅。
供應量大增樓價添壓
究竟政府在過去幾年在土地供應力度增強了幾多呢？根據地政總署的賣地紀錄，由2011至2014年的三個財政年度，政府總共賣了80.6萬平方米住宅土地(包括甲、乙、丙和丁類)，較2000至2010年的11個財政年度，可賣住宅土地總量72.7萬平方米仍高出0.9萬平方米。從最近三年的龐大的土地供應量來看，未來幾年的私樓落成量肯定驚人。
筆者預計，美國將在明年逐步加息，雖然幅度未必很大，但已足夠推高本地的按息水平。
加上政府已開動「推土機」，土地供應將持續增加，根據運輸及房屋局的資料，在未來三四年間一手市場大約可以提供72,000個單位。在這兩大負面因數的影響下，未來兩三年的樓價必定出現顯著回吐，樓市在短期內絕對不是一個好的投資地方。
最近筆者與一位門生合作研究樓市投資者和政府推出的辣招(額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅)對樓市的影響，採用1997年至今的一手和二手樓宇成交量數據，研究結果顯示樓市投資者的確有羊群心態，而在樓市泡沫期間更出現非理性行為。
另外，在幾項辣招中，買家印花稅對控制樓市的非理性亢奮(irrational exuberance)最為有效，這結果對政府在選擇撤招時，有重大啟示。
關焯照
經濟學家
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