神州樓市 - 程澐 2014年4月9日
即市新聞
08/04/2014 15:59
《神州樓市－程澐》限購鬆綁預期加大，價格鬆動觀望持續
《神州樓市》在近期多地頻現樓盤降價，而信貸環境未有改善的氛圍下，限購鬆綁的預期開
始增強，但未獲官方證實。新房市場３月新增推盤面積大幅反彈，但仍然低於前兩年同期的供應
水平。受到清明假期影響，上周住宅市場成交量大幅萎縮。二手住宅市場方面，中原領先指數環
比下跌的城市數量增加。預示著４月市場的買賣雙方必將陷入進一步博弈。
＊政策支持棚改融資，限購鬆綁預期加大＊
棚戶區改造是本屆政府反復強調的重點工程。根據住建部此前公布的數據，今年我國計劃改
造棚戶區４７０萬戶以上，預計完成投資將超過１萬億元，然而，資金缺口是目前棚改工程推進
的巨大阻力。４月２日，李克強總理主持召開國務院常務會議，公布小規模刺激政策的三項措施
，其中之一即為加快棚戶區改造。在融資政策方面得到中央的大力支持之下，棚改或將成為促進
投資增長、拉動經濟的重要動力之一。
近期在信貸環境未有改善，多地樓盤降價新聞頻傳的情況下，包括溫州、長沙、杭州等地在
內的多個城市鬆綁限購的消息開始不脛而走，反映出市場的預期，但未獲官方證實。全國限購的
４６個城市中，除了直轄市、省會城市與計劃單列市等重點城市外，還包括徐州、溫州、金華、
紹興、舟山、台州、衢州、寧波等三四線城市。據中原集團研究中心監測，實際上從去年下半年
開始，溫州、徐州、舟山已開始局部放鬆限購政策。從市場表現來看，限購放鬆後的次月成交數
據的確有短暫飆升，但之後又再度回落，整體市場並無實質性好轉。目前全國樓市分化明顯，對
於存量增多，銷售壓力嚴重的三四線城市地方政府而言，其行政鬆綁的動力較大。然而，限購放
鬆僅限於短期刺激作用，不足以扭轉大勢。在貨幣政策日益趨緊的現狀下，降價促銷可能才是開
發企業最現實的選擇。
＊假期影響成交下滑，價格鬆動觀望持續＊
受到清明假期影響，上周住宅市場成交量大幅萎縮。中原監測的５４個城市數據顯示，上周
新建住宅成交面積合計１８７萬平方米，環比下降３１﹒７％，此前領漲的一線城市上周降幅接
近五成。但剔除清明假期來看，４月前４日日均成交量較３月日均值上升９﹒９％，市場表現仍
屬平穩。二手住宅市場表現同樣不盡人意，中原監測的六大城市上周成交面積合計８９萬平方米
，為今年以來周均水平的第四低位，僅好於春節假期前後三周的成交量。分城市來看，僅廣州、
天津上周成交量較３月周均值出現上升，其餘四地均呈現下滑，其中京滬兩地降幅較大。
中原領先指數係統數據顯示，２０１４年３月，六城市二手住宅價格指數有三個城市指數環
比微跌，除已連續微跌４個月的北京外，上海和天津也加入了價格下跌的行列。在信貸收緊以及
購房者觀望等不利因素持續發酵下，４月市場買賣雙方必將進入深度博弈。
住宅成交走低對土地市場影響顯著。３月中原監測的４０個城市含住用地成交量繼續大幅下
滑，環比降幅達６５％，創２０１３年以來月度成交新低。分城市來看，一線城市宅地成交明顯
好於二三四線城市，反映出開發商對一線城市的後市依然看好。就供應來看，３月４０個城市含
住用地供應仍處於歷史低位(２０１３年以來月度供應水平的次新低)，預計４月土地市場將難
有起色。《中原集團地產研究董事程澐》
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