國際視野 - 王冠一 2014年5月8日
樓市泡沫 即將爆破？2014-05-07
內地五一小黃金周華衣漸退，無論一手樓、二手樓的交投都淡靜起來，投資者怎不擔心樓市走下坡呢？
資料顯示，北京一手房於5月1日至3日期間，成交僅有200宗，創09年以來最少。更可怕的是，二手房成交只有31宗。同時，二三線城市樓盤大量滯銷，地產商唯有延續減價促銷的對策－－「要錢不要貨」隨處可見。
一直看淡內地樓市的野村證券稱，樓市泡沫已經有爆破的苗頭。統計內地26個省份的房地產投資增長數據，於今年第一季內已有４個省份跌至「負數」，其中黑龍江和吉林省更跌到負25%。同時，近乎全國的房產領先指標都有所回落，部分跌幅擴大。野村認為，這明顯是警示信號，表明類似問題將會在其他省份相繼浮現。
由於投資減少，建房和銷售齊齊下跌，整個房地產市場步入低迷時期。房地產及相關產業佔內地ＧＤＰ約16%。野村認為，目前內地樓市出現嚴重供過於求的局面，發展商亦面對融資渠道不足的絀境。萬一內地只是繼續實施小型刺激措施等小恩小惠，今年內地GDP增長有機會跌至6%以下。甚是嚇人！
除野村外，瑞銀、瑞信和大摩等大行齊來大合奏，不約而合唱淡內地樓市。相對來說，瑞銀與野村已算較為樂觀。雖然大行預計樓價會下跌，但仍相信內地政府會推出包括增加基建投資和放寬房地產相關政策等，避免樓市硬著陸。而與2011年情況不同，由於買家對內地樓價長遠表現存在憂慮，加上發展商不斷興建新樓，導致過剩供應，估計今次樓市「寒冬」會較長時間，甚至要等待市場顯著惡化、中央政府推出全國政策救市，才有轉機。
內地近期不斷傳出部分地方政府暗地救市。例如傳聞寧波近日調整樓市限購政策，簡化了由「戶籍所在地」、和「購房所在地」的審查過程，兩地核查變為一地核查。簡單來說，就算買樓人士在A區擁有多個物業，但只要B區沒有物業，或者只有一個物業，該買家仍然可以投資B區物業市場。(因為當地人不能持有多於兩個物業。)
不過，放寬限購是否真能吸引買家呢？減價促銷似乎未能激發搶購潮，得來的只有延綿不斷的降價潮。
「城鎮化概念」近年常成為樓市的救命草，普遍認為只要加快城鎮化，自然帶動龐大住屋需求，房地產便一定不會倒。這句說話的本意是正確的。然而，前遼寧省省長陳政高被調任統領住房城鄉建設部，他在棚戶改造有豐富經驗，相信將積極加快建設保障房。建保障房的目的，就是縮窄避免貧富差距，讓更多人有瓦遮頭。故此，愈多保障房供應，就象徵未來購買商品房自住的需求愈來愈低，樓價壓力漸增。
按照目前市況，內地一線樓市還可以，但二、三線城市肯定是供過於求。尤其房產暴利已過，能否仍吸引更多人進場參演呢？當然，內地人的家財大部份押注於房地產，政府不會讓其無聲息急挫徒添混亂，不過，樓市可能避不了一個長達5至7年的漫長調整期，消化供應。
王冠一
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