神州樓市 - 程澐 2014年5月8日
即市新聞
07/05/2014 10:16
《神州樓市－程澐》五一成交持續乏力，高價拿地風險凸現
《神州樓市》近期，各地政府對樓市限購的鬆動意願漸增，但顯著制約市場成交的信貸收緊
則毫無緩解跡象，而房企股權融資通道則開閘推進。４月各地住宅市場成交持續乏力，５月開局
也依然不利，「五一」假期成交量為近四年以來的歷史低位。市場疲軟使得各地降價壓力日增，
４月六大城市中原二手住宅價格指數顯示已有三個城市環比下跌。此外，部分降價的一手樓盤的
地價水準已經貼近成本線，虧本風險驟增。
＊五一成交持續乏力，降價壓力逐步增強＊
４月各地住宅市場成交持續乏力，較３月呈現小幅下滑。同時，５月開局依然不利，「五一
」假期成交量為近四年以來的歷史低位。中原監測的５４個城市數據顯示，４月新建住宅合計成
交面積１８７４萬平方米，環比下降５﹒６％，其中一線城市降幅最為明顯達２１﹒６％。二手
住宅方面，中原監測的六大城市４月成交總量較３月縮減約一成，其中京滬兩地降幅最大，均達
到１５％左右。此外，在剛剛過去的「五一」假期，全國各主要城市的新房成交表現低迷。上述
５４個城市今年「五一」假期新建住宅合計成交２３﹒６萬平方米，較２０１３年同期大幅下滑
４７％，較２０１１年及２０１２年也分別有１９％、３６％的降幅。
今年以來，市場活躍度的降低使得各地降價壓力也逐步增強。中原領先指數係統數據顯示，
２０１４年４月，六大城市中原二手住宅價格指數已有三個城市環比下跌，其跌幅也較上月略有
擴大。其中，京滬兩地成交量的明顯下挫已經傳導至二手房價，北京價格指數已連續５個月微跌
，上海價格指數緊隨其後，也連續２個月出現微跌。作為市場先行指標的中原經理指數和中原報
價指數，均已連續兩個月出現下滑，分別反映出門店經理和業主對後市並不樂觀。預計５月，六
城市二手住宅價格下跌的城市或將繼續增多。而新房市場，預計５月新盤供應將出現回升，降價
項目有望增加並帶動成交量有所改善。
＊房企再融資又開閘，高價拿地風險凸現＊
在銀行信貸全面收緊的情況下，房企股權融資通道則開閘推進。５月４日，證監會發布再融
資審核工作申請企業情況，其中涉及房地產行業的企業共有３６家，約佔全部申請量的２３％。
３６家企業的審核狀態中，１４家處於「已反饋」狀態，包括金科地產、華麗家族、新湖中寶、
中弘控股及江蘇新城等。此外，２１家處於「已受理」狀態。由於房地產調控而受到政策限制，
房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已中斷三年。自去年８月起，陸續有公司披露定
增預案。據中原行業監測系統統計，截至目前已有１０家房企正式通過證監會審核，合計融資金
額約２６５﹒８億元，包括海印股份、北京城建、金隅股份及華遠地產等。
土地市場雖然整體供求顯著降溫，但城市間分化則進一步加劇。今年以來市場走勢相對穩健
的廣州，其「撤市設區」後的增城區於４月３０日成交一宗住宅用地，以８７４８元╱平方米的
樓面價創下該區域的地價新高，溢價率達到７７％。廣州一季度成交量排名前十的樓盤中，有六
個位於增城區，市場銷量的良好表現增強了企業的購地信心。然而，從地價佔售價比重可衡量項
目的利潤空間。根據中原最新調研的杭州、常州及成都總計９個降價樓盤，其樓面地價約佔目前
售價比重在４０％至６０％之間，可見多數樓盤已經貼近成本線，虧本風險驟增。因此，市場低
迷期，拿地價格過高的項目將面臨更大風險。《中原集團地產研究董事程澐》
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