香港樓語 - 陳東岳 2014年7月7日
即市新聞
07/07/2014 15:10
《香港樓語－陳東嶽》集中資源建公屋居屋，白居二宜暫停新增名額
《香港樓語》房署推售大澳居屋天利苑８５個單位，另加天水圍天頌苑一個單位，收到逾萬
份申請表，超額認購１１６倍，反應異常熱烈。反觀「白居二」推出一周年，５０００個名額，
近４０００人申請了「購買資格證明書」，但截至６月中，房委及房協合共批准了約１８７０宗
申請成交，只佔５０００名額的３７﹒４％。
大澳居屋收到１００７９份申請表，證明需求強勁。但開宗明義協助白表人士免補地價買二
手居屋的「白居二」計劃，推出一周年，成功買入單位的申請者只佔名額不足四成，值得研究何
以有這樣的反差。
＊天利苑熱銷，重點價錢平＊
大澳居屋天利苑的８５個單位，訂價由６４萬至８９萬不等，雖然位處大嶼山大澳，但山明
水秀，環境清幽，最重要是價錢平，雖然受交通條件限制，距離東湧市區較遠，但卻適合喜歡寧
靜環境人士。筆者認識一位朋友，他的想法比較另類，先入表申請博上車，取其樓價容易負擔，
再在市區租一個劏房，方便周中上班及交友應酬，周末才回大澳當渡假。這位朋友的想法屬於非
主流，卻顯示就著上述樓價範圍，就算位置偏遠的居屋，仍是很多上車置業者心目中的理想水平
。
天利苑居屋收到５６份綠表，白表佔其餘逾萬份申請表的絕大部分，說明原本租住公屋家庭
相對有較低意欲搬到大澳，以綠白表單位比例６：４計算，綠表分配得５１個單位，有５６份申
請，即中籤率超過九成。反觀白表只分得３４個單位，中籤率約千分之三，機會極微。
＊白居二滯銷，亦繫於價錢＊
「白居二」推出一年，成功使用這計劃購樓者，不足５０００名額的四成，何以這表現與上
述天利苑居屋的白表強烈反應有偌大的反差？有人認為私樓市場受壓，短期樓價易跌難升，較多
人抱觀望態度，故此「白居二」成交較少屬正常。這個看法有其道理，９７年之後樓價回落，當
年「樓蟹負資產」，大家記憶猶新。但這仍解釋不了何以近期發生的天利苑居屋超強申請量。
筆者嘗試去為上述反差提供答案，最主要是樓價問題，現時二手居屋的平均樓價不低，市區
居二市價動輒也要幾百萬，「白居二」獲批購買證者一方面要考慮負擔能力；另一方面要選擇合
適地區的合適居二樓盤。要知道居屋業主大多數只有一間屋，除非經濟條件許可樓換樓，否則一
般不輕易放盤，現時樓價在特區政府實施各項辣招後，已受到控制，但仍未致於回落到一般上車
家庭可容易負擔的水平。由居屋換樓到私樓的資金門檻不低，況且樓市在港府政策及外圍經濟變
化之下，尚有下行風險，居屋業主早年上車，現正住得安穩，非必要或不會在此時冒風險換樓。
＊縱活化居屋，受制大環境＊
「居二」在市場供應不多之下，「白居二」獲批者的選擇亦自然不多，客觀條件使其揀樓遲
疑不決，致使「白居二」成交未如理想。天利苑居屋定價６４萬至８９萬，與市區居屋差一大截
，雖然位置偏遠，但大嶼山未來有發展計劃，說不定將來在交通規劃上有大幅改善。無論如何，
居屋作為資助房屋在香港社會有很大需求，雖然「白居二」計劃有利於活化居屋二手市場，但受
制於整體市場環境。筆者建議在現有５０００名額用完之後，應暫停新增名額，反為應該集中資
源興建公屋及居屋，以滿足社會上的強勁需求。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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