趣遊樓市 - 脫苦海 2014年7月7日
置業信箱──買樓收租的真義
問：本人現住沙田市中心(與太太的聯名物業)，打算在兩年後生小朋友，想加按購買一個更大的單位。因為DSD問題，我們要把現有聯名物業轉為個人物業，之後才加按套現付第二物業的首期，導致我們供樓利息增加$23萬(因為除名後加按需重新做按揭)。
而家面對的問題係：我們應該而家入市收租2年，定係等2年(大量新盤供應及聯儲局加息後，待樓價下跌)才購入自住？
答：近日中原指數又再回升，報章上也有很多二手市場追價入市的報導，令人興起買多一間屋收租的念頭。
由於政府對於持有多於一個物業的人徵收雙倍印花稅，一些聯名物業持有人就會考慮將其中一名業主除名，以便驣出一個名以作規避。
在將其中一人除名時，技術上是其中一方賣半層樓給另一方，要交市價印花稅的一半，另外因為要重造按揭契，費用大約是數萬元，同時令到利息支出增加23萬，目的是為了避買多一層樓交多一倍的印花稅，這樣是否真的有著數？要認真計一計。慳半份印花稅可能只是十數萬，但利息支出因而增加23萬，又是否化算？
假定費用連利息支出增加是27萬，買入多一間物業的臨界點在那裏？即是究竟要買多大額的物業，所慳的印花稅才足以抵消。印花稅的計算可以使用稅務局這個網頁計算：
http://www.ird.gov.hk/chi/ese/sd_comp/csdpt.htm
得出的結果是720萬的物業，就需要交27萬的印花稅，換言之讀者未來購買的物業要超過720萬以上才算化算。若根據金管局對物業按揭成數的指引，700萬以上的物業最多只能做到六成按揭，即是首期要288萬，這又是否讀者的預算之內？
所以，讀者硬食雙倍印花稅，都會好過除名。餘下的問題是究竟現在買，還是兩年後買？這涉及對未來樓價的預期，所謂世事多變，樓市現時高位橫行，他日引發跌市，讀者可以買平一點，但如果跌勢持續，又會否得不償失？
如果買樓收租是希望有固定現金流，買其他投資工具可能回報更高，如果純粹希望食正未來樓價升市，又有沒有考慮怎樣套現而不是紙上富貴？
買樓收租不同買入自住物業，正如買股票是搏升值，股息只是津貼，買樓收租的租金收入，其實只是補貼持有物業的財務支出，若果單純因為價錢稍為降低，而非著眼於物業升值後套現，買樓收租遇著樓價不升，只不過是將資產與負債同時打大吧！
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