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2014年7月10日 星期四

施永青 am730C觀點 2014年7月10日

施永青 am730C觀點 2014年7月10日

C觀點 - 施永青
佔中未見影響樓市
2014年07月10日


佔中對本港樓市未見太大影響。(資料圖片)



佔中運動令中港矛盾愈演愈烈,但本港的樓市卻未見受太大影響;中原城市領先指數已接連升了四個星期,正逼近歷史高位,大有一衝即過之勢。

這種發展與常識有距離。地產是不動產,不像黃金那樣,可以搬到別的地方去賣。所以地產一定會受制於當地的政治環境。在政治上出現動亂的地方,房地產的價格無可避免會出現下跌。相信沒有人會在今天去大馬士革(敍利亞首都)或巴格達(伊拉克首都)置業,因為買了也不安全,不但可能會被戰火波及,而且還可能出現新政府上場後更改產權制度的風險。香港樓市過去亦多次受政治因素影響,如1967至1969年間與1982至1984年間,香港樓價曾大幅下跌了四成,前者是因為香港左派受文革激進思想影響,進行反英行動;後者則因為中英談判香港前程未有結果。

現在香港的前程又出現了變數,反建制派決心要阻止「一國」在香港的作用,但北京卻視此為中央應有的主權,兩者南轅北轍,雙方又不願退讓,衝突在所難免,發展下去,最壞可導致一國兩制的失敗,連基本法也只好被放棄。一旦失去了既定的遊戲規則,香港的前景將無法預測,繁榮穩定將變成一句空話。若情況真是朝這個方向發展,樓價應大跌才是,但近日香港的樓市卻並非如是,投資者好像未有這樣的預期。

出現這種情況,要麼是投資者對政治形勢了解不足,忽視了入市的風險,要麼是投資者衡量過形勢後,覺得風險有限,無需擔憂。在現實世界,可能兩類情況都同時存在。

近期樓市表現得最好的是中小型住宅市場,買家以剛性的用家為主,他們考慮的主要是自己的實際需要;加上現時利息低,供樓的花費與租樓差不多,所以沒把政治因素放在心裡。

不過,近期亦有國際上的大企業在香港作大額的地產投資。其中最矚目的是花旗集團以54.25億港元買入觀塘的One Bay East。一個這麼成熟的集團,在作出這麼巨額的投資時,不可能沒作風險評估。

或許,他們覺得佔中很難成氣候,鬧一段時間之後就會平息,對做生意影響不會太大。但這又似乎過度樂觀,與形勢的發展不盡吻合。另一個可能性,這些國際性的大公司,本身在內地也有投資,如果他們在「一國」已投了不少,那就不在乎香港是否會只剩下「一國」而沒有「兩制」了。

對地產投資者來說,他們最關心的是:(i)政治是否穩定;(ii)產權是否受保障;(iii)經濟是否有增長;(iv)供求會否失衡;(v)稅制是否合理;(vi)利息會否過高。投資者應是衡量過以上因素後,整體上仍覺得利多於弊,才會作出這麼大的投資的。

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