蘇教授論經濟 - 蘇偉文 2014年7月10日
租金管制
最近有民意代表表示，香港有需要實行租金管制，理由是香港的租金水平持續上升，因而令到不少基層市民不能負擔，所以要建議推行租金管制，好讓基層人士的租務負擔可以得到保障。
香港租金上升其實主要原因是房屋的市場求過於供，以致租金上升，王道的解決方法，就是增加土地和房屋的供應，可是這個王道之法卻是?易行難。而租金管制這個課題上，在不少的學術實踐驗證上已經清楚表示，進行租金管制不能達到預期效果，反而會對低下階層的居住構成不良的影響，所以我們在租金管制這個議題上，必定要小心處理，不然的話往往會造成「好心做壞事」的問題。
首先租金管制的第一個困難，就是如何界定租金，因為租金管制一旦落實，業主便不能隨意加租，結果業主要考慮的是未來租金變化，如何在訂立初次租金水平上，可以用來彌補未來租金上升而不能加租的損失，而且還會產生種種奇奇怪怪的現象。在不少的租金管制的個案裡，租金管制會帶來意想不到的反效果，例如外國就有一個這樣的例子，房東會要求住客購買昂貴的傢具，其實這些昂貴的傢具開支，變相就是增加了的租金。在香港以前還實施租金管制的時候，也曾出現過所謂「匙金」和「鞋金」的出現，理由也就是當租金不能反映市場價格，業主為了補償其少收租金的損失，便巧立名目的收取非租金收費，將實際收入以其他項目出現，結果住客得不到租金上的保障。
假如我們將租金作非常嚴格的定義，從而使以上種種的問題給堵塞了，但另一個問題是業主便喪失了將房子租出的意欲，因為房子一旦租出以後，租金並不能反映市場狀況，結果業主為了保障其利益，往往會將租金水平和其居住質素掛上等號。一個常見的情況就是，業主沒有了動機去維修房子，後果是低租金水平和遜色的房子質素配合，一個缺乏維修和保養的房子，租金自然比較便宜，但這卻不是租金管制的目的。
筆者明白現時租金令不少人負擔不了，因此會對租金管制帶有希望，憧憬租金管制可以讓他們的生活好過一點，但是實際上租金管制的後遺症很嚴重，一定要小心處理。
經濟學不少文獻已經指出，租金管制是行不通，只不過在租金水平高企的日子，租金管制的提議是大有市場。
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