青心直說：內房脫困要靠轉型
■內房跟其他企業一樣，其實都處於轉型期。資料圖片
中資股是否仍很具值博？對。試問任何一個新興市場，具備約百分之七的經濟增長，全球第二大甚至最大經濟體，股市怎可能僅7至8倍市盈率。現水平滬綜指不足2400，遠不及2007年高?的一半，無論市面預期未來數年中資股可以翻一番，指數見5000或更高水平，其實並非毫無道理，問題是信與不信而已。
向一個市場押重注，經濟行先、企業才是次要，新加坡淡馬錫買重中國，選擇就是內銀。誠然，筆者不太喜觀內銀，但用退一步海闊天空的思考方法，內銀，尤其大型的，幾乎百分百保證不會倒閉，不會有流動性危機，更重要是，現水平所提供的股息率，部份高達6至7厘，比起債券投資者所收取內銀債務工具的利息還要高。
橫向發展分散業務
以往，炒內地經濟或市況見底，必定要以內房股行先，皆因Beta夠高，惟在這個回合的新投資環境主題上，內房被定性為舊經濟，概念欠奉，再者，在雲雲基本因素比較下，或者不能否認是，內銀今次的投資價值是遠勝內房。
內房跟內地其他企業一樣，其實都處於轉型期，涉及包括財務轉型及營運轉型，兩者均十分艱巨。房地產是周期性行業，市況好時可以很風光，但市況一旦逆轉，亦可以很具殺傷力。正因如此，本港一眾發展商靠磚頭起家後，均致力將業務分散，用房地產盈利調撥去發展其他行業，再去製造更多盈利，並綜合發展。經過幾十年的演進，即使純地產業務較多的恒地(012)、信置(083)和新地(016)，賣樓收益佔盈利貢獻部份已經降至四成或以下，市道好，進可攻；市道淡，盈利仍然有一定緩衝。相反，內房股幾乎是清一色依靠賣樓，無論華潤置地(1109)、萬科抑或恒大(3333)，賣樓收益對盈利佔比，少則八成，多則百分之一百。
中國樓市不愁沒有需求，但競爭太大及太受資金因素影響，發展商目前面對的並非僅局限於樓價下跌問題，而是如何適應新形態下的現金流回籠及因應市況加快轉型，做業務分散。無疑內房其實可以像阿里巴巴等科網公司一樣，發展本身的經營生態，做橫向式發展，情況等於本港發展商，向旗下樓盤買家，提供零售、管理、電訊、能源及網絡，甚至交通服務。
胡孟青
獨立股評人
胡孟青
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