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2014年11月21日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年11月21日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年11月21日

600萬物業九成按揭的影響

最近兩大地產代理集團屬下的財務機構,均計劃推出600萬住宅物業的九成按揭。兩間代理的按揭條款相似,按揭成數最高九成,最高金額為540萬元,首3年定息2.3%,第4、5年按息則為P(最優惠利率,現為5.25%)減2.5%,而期後則為P減1.5%,罰息期3年,還款年期最長30年。

現時主流承造按揭的銀行,均受金管局監管,七成按揭最多只可以造420萬,換句話說,600萬下的物業才可以造到七成按揭。至於按揭證券公司的第二按揭,只有480萬以下才可以做到九成按揭。

限制按揭成數,變相令到不同銀碼的物業出現走勢上的差異,結果近年來高於600萬的物業由按揭成數低,變相令到首期提高,價格表現呆滯。相反,由於480萬以下物業才可以做到第二按揭,一些首期支付能力較低的人士,就要集中在這些細價樓內爭逐,結果不問可知就是細價樓被搶高了!

所以,這次推出的大額九成按揭,有機會令到480-600萬的物業進入可以使用第二按揭的範圍,變相令到這些物業的首期大幅下降,將會使到「細價樓」的標準提高到這個範圍。

當然,一些朋友會問,為甚麼他們可以不按照金管局和按揭證券公司的指引去批按揭呢?主要原因是香港的財務機構,並不是由金管局監管,而是由《放債人條例》(Money Lender Ordinance)管制,只要他們的利息不超出最高利息上限,就可以按照業務風險評估批出貸款。

坊間的「物業貸款」均屬此類,至於小市民們是否光顧這些服務,最好要計清計楚,衡量風險。

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