趣遊樓市 - 脫苦海 2014年11月24日
置業信箱──「移花接木」換樓法
問：現時住在馬鞍山，想搬返出市區住，明年中就不用付SSD，諗住到時賣樓，但係聽人講明年會加息，而家佔中又驚樓跌，到時會唔會換唔成呢？有點擔心，究竟是不是應該堅持換樓？
答： 很多人說上車買樓不容易，其實換樓也不一定容易，涉及的花費甚多，除了要支付經紀傭金、整套的樓宇交易費用、搬遷費之外，之前的低息按揭會變為新造的高息按揭，才是一項長遠的支出。
數年前H按曾經低至H+0.65%，現時一般的新造按揭高出1%左右，不要少看這1%，每100萬貸款多1萬元一年，以現時七成按揭的上限420萬計，即每個月要多供3,500元，20年下來就是84萬。換句話說，如果換樓的動作不能節省息差的金額，就未必是一個精明的舉動。
而換樓的目的，是改變居住的環境，比如換區份、換面積等，要做到這件事不一定要換樓，可以用「移花接木」的方法，就是將現有的居所放租，然後在心儀的地方租樓住。雖然租新地方就要面對被人加租和逼遷的問題，但是將舊居放租，一樣可以透過加租去對沖租金上升的風險。
當然，換樓也可以有其他的得益，除了由弱勢區轉向強勢區外，由於現時特別的按揭成數限制，導致600萬以下的中小單位被搶高，而超過600萬的單位因首期問題而相對便宜，形成細單位和大中型單位出現錯價的現象。出售偏高的細單位，換入偏低的大單位，就有機會享有這種差價。
讀者要衡量的是，究竟那種方法具有更大的效益，限於資料有限，讀者不妨自行計算。
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