市場經瑋度 - 黃瑋傑 2014年12月12日
大連萬達前景有隱憂
大連萬達地產(3669)現正進行招股,計劃發行6億股新股,招股價介乎41.8至49.6元,集資金額為250.8億至297.6億元,有望成為今年集資王.消息指萬達已引入11名基礎投資者,已佔集資額的一半.
大連萬達商業為內地最大商業地產開發商、業主、營運商及內地最大豪華酒店業主,同時亦是全球第二大商業地產業主及營運商.截至今年六月底集團於內地29個省份111個城市擁有175個物業項目,包括於110個城市營運159座萬達廣場,於49個城市有71座已整體完工的萬達廣場,於6個城市有合共6座開發中的萬達城及於10個城市有10個其他物業項目.
集團三大業務分別為(i)開發及銷售物業，主要包括商業、住宅物業及停車場、(ii)開發、租賃及管理集團持作長期投資的商業物業及(iii)開發及經營酒店.今年上半年三大物業佔總收入比重分別為70.1%、22.3%及7.6%.
三大業務中開發及銷售物業佔總收入比重最高,故集團業績與內地房地產市場息息相關.今年內地房地產市場不振,加上零售市道被電商搶去不少份額拖累下集團已交付住宅面積及已交付零售物業建築面積分別同比下跌57%及34%,因此拖累上半年收入同比下跌27%至232.5億元,上半年溢利同比減少51%至49.17億元.
值得注意的事集團年度溢利中計入了投資物業公允值變動數字,該數值是地產商定期委任獨立估值師為旗下投資物業作估值,若估算出來高於賬面值便以收益增加入賬,反映公司所持物業因升值而盈利. 2011年至2013年投資物業公允價值增加分別為140億元、219億元及154億元,佔當年溢利比重分別為71%、78.7%及71%.
今年上半年內地樓市表現不理想,投資物業公允價值增加金額為52.27億元,同比減少了33%.內地下半年樓市維持疲弱,據國家統計局統計10月份70個大中城市中新建商品住宅房價格有69個城市下跌,僅一個城市持平.預期獨立估值師在評估下半年投資物業公允價值時亦會反映樓價下跌因素,集團下半年投資物業公允價值增加額將會維持跌勢,拖累盈利表現.相信要到下年隨著利率下降樓市升溫,物業銷售分部業績才會好轉.
另外集團第二大業務物業租賃業務方面,集團今年上半年向關連人士出租的物業佔總已出租可出租面積約32%,關連人士包括萬達百貨、萬達電影院線及北京大歌星.出租予萬達電影院及北京大哥星卡拉OK的目的為刺激商場的人流,惟出租予關連方的條件太優惠.據悉萬達院線在租用萬達商業地產的物業時,每年的租金為該影院淨票房收入的11%,而且每隔十年才調整一次,調升後租金比例不超過13%.業界指一般黃金地段影院租金比例約達15%至18%,而且每三年調升一次.由於出租予關連人士佔總已出租可出租面積的比重不少,過度優惠的條款限制了該業務的增長.(筆者沒有持有上述股票)
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