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2014年12月16日 星期二

國際視野 - 王冠一 2014年12月16日

國際視野 - 王冠一 2014年12月16日


加樓市為誰響警號? 2014-12-12

加拿大央行自2010年9月起,一直維持指標利率於 1% 水平不變,至今未敢再言加息。一個成熟經濟體如果息率長期偏低,通常樓市難免會升溫。近日加拿大央行便罕有地警告,當地樓價已經超出合理水平。

根據加拿大的樓市資料,今年無論是新屋動工還是物業銷售的數據,皆表現強勁。按加拿大央行的模型估算,目前加拿大的平均樓價,已經超越合理價值約 10% 至 30%。央行報告解釋,當地樓市熾熱,主要因為近年息率長期偏低,令樓價上升,造成惡性循環;加上新造按揭之中,「次按」比例快速增加。

筆者很久以前已公開提點過投資者,加拿大家庭負債水平偏高的風險。據悉,加拿大家庭負債相對於可支配收入的水平,第二季( 4 月至 6 月)上升至 163.6%,迫近 2013 年第三季的 164.1% 歷史高位。簡單講,假設某加拿大家庭一年可支配收入為 10 萬加元,即該家庭的負債便是 16.36 萬加元。

另一個值得憂慮的是,目前加拿大約三分之一國民「零負債」,換言之,有負債的人,實際上債務負擔比率,要較平均值高出許多。統計顯示,12% 加拿大家庭的債務入息比例已高達 250%。

表面上加拿大官方主動搬出大量樓市相關數據,似乎在呼籲國民不要盲目入市炒樓,尤其是官方上個月發表的研究指出,多倫多與蒙特利爾兩大城市的物業市場,皆存在風險,包括樓價升幅過快、但家庭可支配收入增長速度追不上,加上新樓供過於求,皆構成樓市的不利因素。

不過,這並不代表加拿大樓市已見頂、就快爆煲。因為央行報告的結論竟然把該兩大城市的樓市風險系數設於「溫和」水平(即介乎於「高」與「低」之間);而且全國性樓價大跌的風險亦不大。

加拿大央行甚至相信,樓市現階段應該不會爆煲,理由是相信樓價升勢只會放緩,樓市亦只會出現「軟著陸」(有別於 1982 年及 1991年,兩次樓市大跌的教訓),而國民負債水平有望在低息與經濟復蘇的環境下逐步改善。

儘管加拿大本土家庭對樓市的購買力有可能減弱,但不要忘記,加拿大正主動放寬投資移民的政策。而申請投資移民者,資金最直接的投放對象,往往就是物業市場。加拿大央行的報告,甚至沒有預期樓價會下跌(只是預期升勢放慢),換言之,加拿大政府一方面借央行出頭,籲銀行不要再亂放貸予國民買樓,但另一方面,則主動邀請新移民去投資消化本土過剩的房屋供應,十分「精明」。

王冠一
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