神州樓市 - 程澐 2015年3月10日
即市新聞
10/03/2015 10:35
《神州樓市－程澐》降息開啟地產利好，３月預期逐步升溫
《神州樓市》上周，２０１５年「兩會」順利召開。值得關注的是，本次政府工作報告明確
將「穩定住房消費」列為加快培育的六大消費增長點之一，讓群眾消費潛力成為拉動經濟增長的
強勁動力。同時，對於房地產市場並無出現「調控」、「抑制」等詞彙，而是以「穩定」、「支
持」、「促進」為導向。對於房地產行業而言，這預示著今年政策環境將延續溫和寬鬆的局面，
並有望迎來進一步的積極利好。在政策暖風之下，春節過後的市場成交也逐步呈現小幅復甦之勢
，預計後市整體表現將穩中有升。
＊穩定支持住房消費，分類調控因地施策＊
在整體經濟放緩，房地產市場增長乏力的形勢下，本次「兩會」報告備受矚目。其中針對房
地產市場，有幾點值得關注。第一，面對當前房地產市場的庫存高企的問題，「兩會」報告從保
障房環節著眼，提出「住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和
安置房」。通過市場籌集安置房源已在不少省市積極探索，或是積極組織棚戶區居民自主購買商
品房，或是由政府購買商品房進行安置。上述操作模式對政府而言，無疑將增加較大的財政負擔
，同時也對房企的讓利空間提出考驗。但無論如何，這不失為一個盤活行業沉澱資金，化解市場
庫存壓力的有效途徑，同時部分解決了公租房和安置房的房源籌集問題。
第二，對於市場需求端增長乏力的局面，「兩會」報告中不僅強調「支持居民自住和改善性
住房需求」，且去除了「抑制投機投資性需求」這一表態。由於持續多年的限購措施影響所致，
過去數年的市場基本已由剛需主導，即使自從去年開始限購措施已逐步退出，市場依然表現平穩
，這表明投機投資性需求已經被大部分擠出並分流。隨著剛需的持續釋放，未來支撐市場的主體
將逐步演變成改善性需求，且住房條件的升級需求將伴隨著個體及家庭生命周期的演變而長期存
在，理應得到政策支持鼓勵。
第三，關於今年政策的最終落地執行，「兩會」報告要求「堅持分類指導，因地施策，落實
地方政府主體責任」。這延續了去年「兩會」提出的「分類調控」指導思想，並且進一步增強了
地方政府調節市場的自主性。因此，面對當前市場的分化表現，地方政府也將因地制宜制定針對
性的樓市政策。例如，京滬兩地領導就在「兩會」期間表態，限購措施延續不變。
＊節後市場小幅復甦，政策利好後市成交＊
近期政策暖風頻吹，節後市場成交也逐步呈現小幅復甦之勢。中原監測的４０個重點城市數
據顯示，上周新建住宅成交面積較去年春節後一周上升７％，且各線城市成交均有所回升。二手
房市場表現類似，且整體好於新房市場。中原監測的２１個重點城市數據顯示，上周二手住宅成
交面積較去年春節後一周上升１５％。其中，深圳二手住宅市場表現突出，上周成交量較去年春
節後一周上升６８％，更較去年周均水準上升７％，顯示市場回暖勢頭強勁。二手住宅市場復甦
快於新房市場，意味著當前市場需求端對環境利好反應較為積極。
回顧過往，２００９年「兩會」對房地產行業表態與今年類似，當年市場最終迎來強勁反彈
與當時貨幣政策的配合密不可分。儘管在當前中央政府強調經濟發展進入「新常態」的背景下，
重蹈「四萬億」覆轍的可能性甚微，未來市場難以重現大幅上升行情，但是，隨著信貸環境因降
息、降準而逐步好轉，改善性需求有望進一步得到政策支持，棚改推進配合貨幣補貼方式也將帶
動新一批需求入市。在上述利好因素影響下，預計後市整體表現將穩中有升。而各地區表現除了
受制於當地市場的供求基本面之外，與開發商的推盤、定價策略同樣密切相關。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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