利財筆記 - 林本利 2015年6月18日
【利財筆記】股樓難長升 防經濟周期逆轉（林本利）
香港樓市過去數年持續熾熱，加上港股4月起進入大牛市，林本利已多次提醒大家小心第四季，當美國加息、中國經濟走下坡，雙重衝擊股市及樓市。他認為，現時環球因為量化寬鬆、各國爭相印銀紙，推遲了經濟周期，港人切勿掉以輕心。樓市熱火朝天，近期連天水
圍居屋呎價也過萬元，林Sir慨嘆當樓市周期逆轉，這些買家肯定追悔莫及。至於股市，現時恒指市盈率（PE）約12倍，表面上距離股災尚遠，但現時恒指裏PE極低的國企股比重愈來愈大，因此拉低了恒指整體 PE，應提防恒指早於歷史數據約20倍PE才爆煲的風險。
林Sir今年初提出樓市3大錦囊——「投資不可取、首置等一等、換樓最相宜」。他當時仍建議有置業需要的年輕人，不要摸頂買樓，若自身人工上升約4%至5%，又遇上市況淡靜、找到低市價8%至10%的單位，才考慮買樓。2014年初， 一位朋友便聽從林Sir的建議，趁樓價跌、人工升約5%，在將軍澳找到低於市價的單位，「她在去年2、3月以300多萬元買將軍澳樓，做了九成按揭，首期付了30多萬元。其後政府在5月減辣，樓價再度飆升。約一年多後，該單位現已升至400多萬元！」
不過，林Sir最新認為現在買樓絕非好時機，只建議換樓客改善居住環境，沽出癲價的細價樓，實行細樓換大樓。因他早前看見連天水圍200多平方呎的居屋單位，呎價也過萬元，直呼樓市「離曬大譜」！
「買的人個腦有問題吧？天水圍私樓呎價也不過萬元吧？即使是長實地產（01113）出售將軍澳日出康城第三期緻藍天，平均實用呎價也只是9,000元。他們遲早會後悔的，我讀了這麼多年經濟學，經濟總有循環、有盛衰的，而且今年年尾很大機會（下跌），他們辛苦地儲三成首期，轉眼便化為烏有，很慘！」
林 Sir口中的離譜成交是天水圍天麗苑一個212平方呎居屋單位，在4月底獲上車客以215萬元連地價承接，呎價達10,142元。不過，天水圍藍籌屋苑嘉湖山莊呎價近日才破9000元。據報道，美湖居4座頂層連天台特色戶，實用面積544平方呎，近期以506萬元易手，呎價達9,300元創屋苑新高，兼且破1997年樓市高峰的癲價。單位第一手業主在1997年9月以399萬元一手購入，單位現較1997年還貴27%。
狂印銀紙令循環推遲
「相信我，經濟一定有循環，現時是因為全世界印銀紙才推遲了（這經濟循環）。」除了樓市，股市循環也因此推遲。現時恒指市盈率（PE）約12倍，以往接近20 倍才爆煲，在數字上暫時未見港股見頂，但林Sir指出，對上一次、2007年的牛市，恒指成分股在2006年9月開始加入建設銀行（00939），成為首隻國企股，之後恒指加入了多隻國企股，成分股也由40隻增至現時50隻，國企股共有9隻。
「以前恒指20倍見頂，是沒有這麼多國企股的，現在國企股不少只是8倍、10倍PE，是拉低了整體恒指PE的。例如建行在恒指的流通市值達萬億元，可以大幅拉低恒指PE。」建行現時PE為6.8倍。
國企指數現時約14000點，PE約10倍，將國企指數的點數除以1400便是其PE，恒指則是把點數除以2300。當然，待明年業績公布後，PE裏的E、即earnings不同了，屆時計法會不同。
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。
電郵︰im_focus@hket.com
撰文及資料整理：葉卓偉
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