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2015年6月18日 星期四

利財筆記 - 林本利 2015年6月18日

利財筆記 - 林本利 2015年6月18日


【利財筆記】股樓難長升 防經濟周期逆轉(林本利)

香港樓市過去數年持續熾熱,加上港股4月起進入大牛市,林本利已多次提醒大家小心第四季,當美國加息、中國經濟走下坡,雙重衝擊股市及樓市。他認為,現時環球因為量化寬鬆、各國爭相印銀紙,推遲了經濟周期,港人切勿掉以輕心。樓市熱火朝天,近期連天水

圍居屋呎價也過萬元,林Sir慨嘆當樓市周期逆轉,這些買家肯定追悔莫及。至於股市,現時恒指市盈率(PE)約12倍,表面上距離股災尚遠,但現時恒指裏PE極低的國企股比重愈來愈大,因此拉低了恒指整體 PE,應提防恒指早於歷史數據約20倍PE才爆煲的風險。

林Sir今年初提出樓市3大錦囊——「投資不可取、首置等一等、換樓最相宜」。他當時仍建議有置業需要的年輕人,不要摸頂買樓,若自身人工上升約4%至5%,又遇上市況淡靜、找到低市價8%至10%的單位,才考慮買樓。2014年初, 一位朋友便聽從林Sir的建議,趁樓價跌、人工升約5%,在將軍澳找到低於市價的單位,「她在去年2、3月以300多萬元買將軍澳樓,做了九成按揭,首期付了30多萬元。其後政府在5月減辣,樓價再度飆升。約一年多後,該單位現已升至400多萬元!」

不過,林Sir最新認為現在買樓絕非好時機,只建議換樓客改善居住環境,沽出癲價的細價樓,實行細樓換大樓。因他早前看見連天水圍200多平方呎的居屋單位,呎價也過萬元,直呼樓市「離曬大譜」!

「買的人個腦有問題吧?天水圍私樓呎價也不過萬元吧?即使是長實地產(01113)出售將軍澳日出康城第三期緻藍天,平均實用呎價也只是9,000元。他們遲早會後悔的,我讀了這麼多年經濟學,經濟總有循環、有盛衰的,而且今年年尾很大機會(下跌),他們辛苦地儲三成首期,轉眼便化為烏有,很慘!」

林 Sir口中的離譜成交是天水圍天麗苑一個212平方呎居屋單位,在4月底獲上車客以215萬元連地價承接,呎價達10,142元。不過,天水圍藍籌屋苑嘉湖山莊呎價近日才破9000元。據報道,美湖居4座頂層連天台特色戶,實用面積544平方呎,近期以506萬元易手,呎價達9,300元創屋苑新高,兼且破1997年樓市高峰的癲價。單位第一手業主在1997年9月以399萬元一手購入,單位現較1997年還貴27%。

狂印銀紙令循環推遲
「相信我,經濟一定有循環,現時是因為全世界印銀紙才推遲了(這經濟循環)。」除了樓市,股市循環也因此推遲。現時恒指市盈率(PE)約12倍,以往接近20 倍才爆煲,在數字上暫時未見港股見頂,但林Sir指出,對上一次、2007年的牛市,恒指成分股在2006年9月開始加入建設銀行(00939),成為首隻國企股,之後恒指加入了多隻國企股,成分股也由40隻增至現時50隻,國企股共有9隻。

「以前恒指20倍見頂,是沒有這麼多國企股的,現在國企股不少只是8倍、10倍PE,是拉低了整體恒指PE的。例如建行在恒指的流通市值達萬億元,可以大幅拉低恒指PE。」建行現時PE為6.8倍。

國企指數現時約14000點,PE約10倍,將國企指數的點數除以1400便是其PE,恒指則是把點數除以2300。當然,待明年業績公布後,PE裏的E、即earnings不同了,屆時計法會不同。

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。

電郵︰im_focus@hket.com
撰文及資料整理:葉卓偉
利財筆記 - 林本利 舊文