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2015年6月23日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年6月23日

置業安居 - 曾淵滄 2015年6月23日


【置業安居】新學年 新租季(曾淵滄)
大學的暑假開始了,暑假過後,就是新學年的開始,許多來自外地的學生將開始他們於 香港的學習生活。很自然地,他們需要一個居住的地方。 香港土地供應不足,學生宿舍嚴重短缺,每家大學都無法滿足學生的住宿需求。因此,境外學生來港求學,就得自己尋找住宿的地方,

亦因此,大學校園附近的樓房 成了境外學生租住的目標。東鐵綫上有中大、城大、浸大、理大四家大學,於是東鐵綫上的樓房就成了就讀上述院校的外藉學生的首選。

天價租金可媲美豪宅
不過,不是所有的業主都願意將自己的樓房租給學生,原因是一般租給學生的樓房租約比較短,通常只有約一年,不少來香港唸書的境外學生是來香港唸為期一年的碩士課程,租約當然也只有一年。一年之後,業主又得委託地產經紀招租,於是每年得付一次經紀費及出現一段時間的空置期,損失了部分租金。

除此之外,租住私人樓房的學生往往人數不少,可能住上四五人。一人或兩人租住的例子不多,得視乎學生的經濟背景而定。另一方面,亦時常有學生們會在居所內開派對,也因此,一些業主會覺得樓房租給學生後會比較殘,折舊速度快。這是業主不願意租房子給學生的另一個原因。

來香港唸書的境外學生愈來愈多,有大量的內地學生來香港唸書,又有大量的西方國家的大學生來香港當交換生,他們只唸一個學期,需求增加而供給不多。因此,租給學生的樓房的平均租金,會遠比租給本地家庭租客高。據傳媒報道,沙田中心一個實用面積僅288平方呎的單位,月租1.38萬元,呎租達48元,可媲美豪宅租金。

家品難滿足學生需要
境外學生來香港唸書租房子,只居住一年,試問願不願意自購家具?這也是境外學生與本地家庭租客另一個不同的地方。一般而言,業主租樓給本地家庭都不會包家具,只會供應由地產發展商提供的洗衣機、電冰箱、爐具、熱水爐及廚房的廚櫃,簡單得很,但是境外學生就希望所租用的單位能提供睡床、衣櫃、做功課的桌椅……等等。

西方國家的大學城,往往有地產發展商買下一片離大學不遠的地方,興建專門讓學生居住的私營「宿舍」,然後分租出售給投資者,再由地產發展商旗下的物業管理公司代為管理,包括收租,並代為購買家具供租用的學生使用。香港沒有這一類的私營「宿舍」,提不提供家具就由業主與學生自行商量,比較複雜。

一切都是可以計算的:租約短、每年要重新找租客、可能得提供家具,但是可以收較多的租金,業主自然懂得選擇。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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