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2015年7月21日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年7月21日

置業安居 - 曾淵滄 2015年7月21日


【置業安居】股災奇觀(曾淵滄)
在中國公安入場調查所謂的「惡意沽空」之後,中國A股大幅反彈,港股也跟隨反彈,最差的情況應該過去了。因此,有人炒股輸了錢被迫賣樓的新聞也不再於傳媒出現,這一場不大不小的股災,來得快也去得快,對股市的影響也極其短暫。

樓價下跌 買家退縮
與此同時,我們也看到

地產發展商在股災期間,幾乎全部停止任何新樓盤的銷售活動。地產商也明白,股市大跌之時,人們買樓的興趣也會下降,大部分想買樓的人會保持觀望態度;當然,二手樓的買賣還是有,有人若真的炒股輸了大錢,現金周轉不靈而被迫賣樓,很可能願意接受大幅度的還價而成交,他們急著等錢用,沒辦法 拖。因此,運氣好的人會遇上現金周轉不靈的人想賣樓,可以大幅壓價。

但是,多數人就是這麼奇怪,見到樓價也有下跌壓力時,想買樓的八成也縮沙了,不買了,認為應該先觀望一下。過去許多年,每一次樓市出現災難,想買樓的人都不買了。

租金下調 趁機買鋪
連續多個月,香港旅客不斷地下降,旅遊區的旺舖不旺了。租約到期,租戶搬走,不搬走也要求大幅減租,業主不得不同意。否則,租戶搬走,舖位隨時空置數星期,甚至數個月,而且新租戶所付的租金可能更不理想。

看來,香港零售業的高峰期很可能是過去了。近一個月,澳門政府也開始自救行動,放寬中國旅客入境、過境的限制,重新考慮讓賭場設吸煙區,原因是,澳門政府也看到了澳門賴以維生的賭業正在走下坡,賭額一跌再跌。

香港零售業出問題,原因很多,也很複雜,其中部分是政治上的問題,香港政治比澳門複雜得多,因此,不易解決。當然,旺區依然是旺區,如果你站在銅鑼灣、旺角街頭數人頭,不會感覺了人流少了。只有那些專做旅客生意的零售業的經營者,才能真正感受到生意淡薄。

租金下跌,也一定有借錢買舖,靠收租還按揭分期付款的業者,資金周轉會出問題。因此,相信又會出現個別業主為了現金周轉不靈也被迫賣舖的事。因此,現在可能是零售業經營者趁機買入做生意的店舖的機會。

過去兩年,我們經常看到傳媒報道某某知名老店,經營了數十年,卻因業主大幅加租而關門,或者搬遷。經營數十年而不買舖,遇加租而放棄是相當可惜的,大型零售連鎖店不買舖是為了更有效應用資金開分店,但是別無分店的百年老店,的確應該買下老店的舖位。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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