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2015年8月10日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年8月10日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年8月10日


【趣遊樓市】談元朗市的未來佈局(脫苦海)
西鐵元朗站項目昨天公佈結果,由新地以93.2億元投得,較市場約70億元的上限估值高三份之一。每方呎樓面地價約6,275元,由於項目包括住宅及商場部份,新地以高溢價入標,實乃考慮商場的價值為主。

元朗大馬路是公認的市中心,兩個西鐵站均與之有一段距

離,其中元朗站同時亦為輕鐵總站,最近已有新元朗中心的商住發展項目,多年來限於商場面積以及上蓋人口的限制,未能成為區內主流商場。

近年新地銳意發展元朗市中心以東一帶,其中新時代廣場Yoho Town屬巨型項目,除第一期屬純住宅項目外,第二及第三期均附設商場,地理位置上加上原本的新元朗中心,連成區內最大的商場群組。但現時與元朗市中心的連繫,仍隔著元朗站項目南地盤即現時交通交匯處,新地為保元朗市以西項目的完整性,高價搶地志在必得,只是高出估值三成多,卻未必在市場預期之內。

至於西鐵朗屏站,近年亦批出多個項目,除朗屏南北站項目外,原元朗邨、大橋村,以及元朗東頭工業區一帶,均陸續重新發展。其中除宏業西街新居屋宏富苑,以及元朗公屋朗晴邨外,其餘均為私人房屋發展,礙於地盤細小零碎,而且分別由不同的發展商奪得,難以整體規劃發展。不過由於與元朗市中心連成一片,可視之為進一步的延伸。

從整體的佈局看,朗屏站一帶是舊有市中心的延伸,而元朗站則是另立中心,類似的例子有大角咀舊區的住宅發展是旺角的延伸,而奧運站一帶則是另立中心,兩者無論在居民構成以及格局上均有顯著的分別。

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