神州樓市 - 程澐 2015年10月20日
即市新聞
20/10/2015 12:20
《神州樓市-程澐》GDP同比增速破七,房地產業憂喜參半
《神州樓市》10月19日,前三季度國民經濟數據發布,前三季度GDP同比增長
6﹒9%,是近六年來的首次跌破7%,顯示我國宏觀經濟運行壓力較大。其中,房地產開發投
資增速去年以來持續下
滑,前三季度同比增長2﹒6%,住宅投資僅增長1﹒7%,表明房地產
業形勢不容樂觀。然而,房地產銷售市場近期表現相對良好,今年10月市場成交仍有望超過9
月,儘管環比增幅無法達到去年的高位水準。
*GDP同比增速破七,房地產業不容樂觀*
10月19日,前三季度國民經濟數據發布。國家統計局數據顯示,前三季度GDP同比增
長6﹒9%,創2009年二季度以來的新低,且GDP增速近六年來首次跌破7%,顯示宏觀
經濟運行壓力較大。投資及出口表現不佳成為拖累經濟增長的兩大主因。前三季度,固定資產投
資增速回落,而進出口總額同比下降7﹒9%。其中,房地產開發投資增速去年以來持續下滑,
前三季度同比增長2﹒6%,住宅投資僅增長1﹒7%。分地區來看,東中西部存在一定差異。
西部地區表現最弱,前三季度房地產開發投資增長2﹒1%,住宅投資下降0﹒3%。而東部地
區表現相對較好,這主要由於東部地區房地產銷售情況明顯好於中西部地區。
今年以來,全國商品房銷售情況延續回暖之勢。1-9月份商品房銷售面積同比增長
7﹒5%,商品房銷售額同比增長15﹒3%,但增速已經出現放緩。而銷售額的增速高於銷售
面積的增速主要由於成交增長地區的分布不均,房價較高的東部地區成為引領本輪市場回暖的主
力軍。銷量增加使得住宅待售面積略有減少,9月末較前期高位下降1﹒6%。但面對巨大的庫
存壓力,減少值仍是杯水車薪。因此房企整體購地意願持續低迷,1-9月份房企土地購置面積
同比下降33﹒8%,降幅比1-8月份擴大1﹒7個百分點。可見,近期土地市場成交熱潮僅
局限在部分重點城市。整體而言,房地產行業形勢依然不容樂觀,銷售增長放緩,庫存水準改善
有限,從而購地積極性不足,開發投資持續走低。
*上周各地成交走高,上海地塊出讓叫停*
10月過半,今年「930新政」對住宅市場的刺激作用明顯小於去年,但上周各地成交表
現較好。中原監測的40個城市數據顯示,上周新建住宅成交面積較9月周均值上升19%,一
線、二線及三四線城市增幅分別為16%、22%、7%。10月前18日,40城市新建住宅
成交面積較9月同期下降7%。而去年10月同期新房成交量已經超過9月。二手住宅市場表現
平穩,中原監測的21個城市數據顯示,上周二手住宅成交面積較9月周均值上升3%。可見,
10月市場成交正逐步發力,若能維持逐周上升勢頭,則整體表現仍有望好於9月,儘管環比增
幅無法達到去年的高位水準。
上周,上海土地市場成為關注焦點,房企競地依然積極。一方面地塊持續高溢價成交,另一
方面5宗地塊集中叫停出讓。10月14日,上海奉賢南橋以及松江車墩各成交一宗含住用地,
溢價率分別達到98%、31%。其中,奉賢南橋地塊成交樓面價達到11904元╱平方米,
單價較今年2月周邊成交的地塊上漲約25%。二季度以來的銷售上揚帶動近期上海地價攀升。
此外,上海上周也集中出了現已掛牌地塊中止或終止出讓的情況。其中,終止出讓的2宗地塊為
松江車墩的商業用地以及青浦朱家角的居住用地。中止出讓的3宗地塊均為居住用地,且地塊容
積率都較低。近日市委書記韓正講話指出,上海供地不合理,中小套型普通商品住房用地供應明
顯減少。此次上海國土局調整出讓地塊開發建設條件,顯示響應市委要求,調整供地結構之意。
中止出讓地塊之一的楊浦新江灣城地塊率先發布調整公告,要求90平方米以下住宅建築面積不
得低於地上計容建築面積的60%,使得中小套型住宅佔比大幅增加。預計,接下來的上海土地
市場或將有所降溫。《中原集團地產研究董事 程澐》
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